Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости.
Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.
Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность, рынок недвижимости считается неликвидным.
Рынок недвижимости представляет собой механизм обслуживающий и регулирующий отношения по купле и продаже, аренде недвижимости на основе спроса и предложения. В современной отечественной практике можно выделить следующий типы рынков недвижимости:
Рынок жилой недвижимости;
Рынок коммерческой, или доходной, недвижимости приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые помещения);
Рынок земельных участков, которые в соответствие с законодательно установленным целевым назначением длятся на сельскохозяйственные земли, участки под индивидуальное жилищное строительство, земли, служащие для рекреации и т.д.
Переход России к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, который может быть объектом купли-продажи, а значит к нему применимо понятие стоимости (ценности).
Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится (рис.1).
Рис.1 Цена объекта недвижимости
Прежде всего, значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. В свою очередь, цена земли зависит от величины платы за землю.
Использование земли в РФ является платным. Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.
Существенным элементом налога является ставка – размер налога на единицу налогообложения.
Сумма земельного налога исчисляется по формуле:
З=ПСК,
где П – площадь участка соответствующего назначения;
С – ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;
К – коэффициент корректировки ставки земельного налога.
Ставки земельного налога ежегодно меняются. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Для покупки и выкупа земельных участков в случаях предусмотренных Земельным кодексом РФ, а также для получения под залог банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.
При определении цены земли решающее значение имеет рыночная составляющая (фактор спроса и предложения). Однако рынок земли РФ находится только на стадии формирования зачастую информация о сделках с земельными участками отсутствует. Поэтому при определении цены земли следует учитывать также цены на земельные участки, устанавливаемые государством (нормативная цена земли), а также кадастровую оценку.
Нормативная цена Земельного участка – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это величина расчетная, не связанная с конкретным содержанием земельного правоотношения.
Государственный земельный кадастр – это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений. Кадастровая цена земли определятся как рыночная цена собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.
Другой важной составляющей объекта недвижимости является цена зданий и сооружений. Для оценки зданий и сооружений применимы доходный, сравнительный и затратный подходы.
В рамках доходного подхода к оценке обычно используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных подходов.
Метод капитализации доходов используется в том случае, когда доходы, приносимые объектом недвижимости, имеют постоянную величину или не сильно разнятся. Доходы от владения недвижимостью – это в основном текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста ценности при продаже ее в будущем.
Метод дисконтирования используется для определения рыночной ценности объекта недвижимости в том случае, когда доход, приносимый объектом недвижимости, не имеет постоянной величины.
При определении рыночной ценности объекта недвижимости сравнительный подход представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.
Основой метода сравнения продаж – сравнение и анализ информации л продаже аналогичных объектов недвижимости. Данный метод объективен только в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.
Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу.
При использовании затратного подхода ценность объекта недвижимости определяется по формуле:
Ценность объекта = Ценность нового строительства- Сумма износа + Ценность земли + Предпринимательская прибыль.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Ценообразование: учебник/под ред.д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономистъ, 2007. – 574с. – (Homo faber)
Ценообразование: учебник/ И.К. Салимжанов. -2е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 304 с.
Другие работы по теме:
Продажа недвижимости: дата получения дохода
С 2013 года вступили в силу поправки (Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ) в Налоговый кодекс (п. 3 ст. 271 НК РФ), которые уточнили, на какую дату нужно признавать при расчете налога на прибыль доход от продажи недвижимости.
Инвестирование в недвижимость 3
В последнее время сфера недвижимости все больше привлекает инвесторов. Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном - новое строительство, и на вторичном рынках недвижимости - перемещение прав собственности на объекты.
по Ценообразованию 4
Вариант 6 Тесты 1. В условиях рыночных отношений реальный процесс формирования цен осуществляется: на предприятии 2) в сфере производства продукции
Критерии и признаки сегментации рынка недвижимости
ВАРИАНТ 17. Критерии и признаки сегментации рынка НД. Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Оценка инвестиций в недвижимости
Приобретение объекта недвижимости организацией с целью недоходного использования и с последующей перепродажей через определенный период времени. Определение текущей стоимости арендных платежей за весь период аренды. Аннуитетный метод выплат по кредиту.
Анализ цен на недвижимость
федеральное агентство по образованию федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "сибирская академия государственной службы"
Процесс ценообразования
Характеристика принципов осуществления процесса формирования цен в условиях рыночных отношений. Изучение структуры цены. Анализ реакции покупателей, вызванной снижением цены на товар с единичной эластичностью. Производственная себестоимость продукции.
Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом
Отчет о лабораторной работе. Определение стоимости объекта недвижимости с помощью рыночного подхода. Метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта.
Анализ рынка недвижимости в 2008 году
Рынок недвижимости: итоги 2008 года, прогнозы на 2009 год 04.06.2009 Ушедший 2008 год стал годом серьезных перемен для рынка недвижимости, и теперь пришла пора подвести его итоги и построить планы на 2009 год. Сейчас многие участники этого рынка испытывают недостаток достоверной информации о рынке недвижимости, поскольку находящиеся в открытом доступе индикаторы его развития, такие как средняя цена и объем предложения, уже не отражают реальных тенденций его развития.
Ценовой механизм
Ценовой механизм - это инструмент уравновешения спроса и предложения, увязывающий возможности потребителя (покупателя) с денежным запросом производителя (продавца). В то же время ценовой механизм выполняет очень важную социально - экономическую функцию, оказывая влияние на структуру и объем потребления благ, услуг и потребительский бюджет.
Правовые аспекты оценки недвижимости
Тема 3. Правовые аспекты оценки недвижимости 1. Когда возникают права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество? Право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.
Цели и основы ценовой стратегии
Перед всеми коммерческими и многими некоммерческими организациями в качестве одной из основных встает проблема определения цены на свои товары и услуги. В условиях рынка ценообразование представляет весьма сложный процесс, подвержено взаимодействию множества факторов.
Факторы, влияющие на цену в туризме
Основой для принятия решения о ценообразовании является уровень спроса на туристский продукт. Назначая цену на продукт, необходимо учитывать тип и количество потенциальных потребителей. Если на рынке небольшое число потребителей, то цена должна быть достаточно высокой для компенсации ограниченности рынка.
Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.
Налог при продаже недвижимости, налоговые вычеты
Льготы (вычеты) при покупке земли не предусмотрены. Следует с учетом экспертного заключения о стоимости дома составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которое зарегистрировать там же, где и регистрировали сам договор.
С. Н. Бакунин 2011 г
Примечание: Поточные лекции проводятся в лекционном зале №16, расположенном в здании Института Академии фсин россии (Первомайский проспект, д. 8)
Деловое общение менеджера 2
Четыре основных фактора успеха инновационных высокотехнологичных фирм: за одно и то же время выводят на рынок в два-три раза больше новых товаров, чем их основные конкуренты
Информационные системы управления муниципальной недвижимостью
Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.
Ценообразование на потребительском рынке
Характеристика связи между сферой производства и сферой потребления, которая осуществляется на ценовой основе. Реализация предприятием торговли товаров по розничной цене. Расчет рентабельности при уровне торговой наценки и коэффициента эластичности.
Пузырь на рынке недвижимости
Пузырь на рынке недвижимости — является разновидностью экономического пузыря, происходящего на рынке недвижимости. Признаки Финансовая доступность. Измеряется стоимостью недвижимости к величине ВВП. Может определяться для отдельной взятой территории как стоимость к доходам населения.
Азиатский финансовый кризис
Азиатский финансовый кризис — экономический кризис в странах Южной и Восточной Азии, который разразился в июле 1997 г. и стал самым серьёзным потрясением мировой экономики в 90-е годы. Подоплёкой кризиса стал чрезвычайно быстрый рост экономик «азиатских тигров», который способствовал массивному притоку капитала в эти страны, росту государственного и корпоративного долга, перегреву экономики и буму на рынке недвижимости.
Хозяйственное право 6
Министерство образования Российской Федерации Уральский Государственный экономический Университет Контрольная работа по курсу «Хозяйственное право»
Недвижимость в Голландии
Наличие собственного жилья - одно из основных условий получения вида на жительство в Голландии. Имея в Голландии недвижимость и конкретный бизнес, вы и ваша семья имеете уже все шансы для получения там вида на жительство.
Ценообразование 6
Ценообразование — установление цен, процесс выбора окончательной цены в зависимости от себестоимости продукции, цен конкурентов, соотношения спроса и предложения и других факторов.