Ветошенкова С.А.
Научный руководитель – Трофимова С.А.
ФГОУ ВПО «Красноярский Государственный Аграрный Университет»
Одним из новых вещных прав, предложенных Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации, является право застройки – право владения и пользования земельным участком для возведения и эксплуатации зданий, а также владения и пользования возведенными на земельном участке зданиями и сооружениями.
Проблема развития новых правовых форм пользования земельным участком для строительства как никогда актуальна для отечественного правопорядка. Предложения по моделированию вещного права застройки, представленные в Концепции развития гражданского законодательства РФ, вполне востребованы в нынешних социально-экономических условиях. Их основное содержание сводится к следующему. Во-первых, право застройки должно быть срочным (от 50 до 199 лет), отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и платным (плата определяется соглашением сторон, её минимальный размер может устанавливаться законом). Во-вторых, право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации.. В-третьих, после истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.
Разумеется, Концепция обозначила лишь наиболее важные положения вещного права застройки, в связи с чем некоторые элементы будущего механизма правового регулирования застройки нуждаются в дальнейшем конструировании.
В современных зарубежных правопорядках под наследственным правом застройки понимают вещное зарегистрированное в Поземельной книге действующее против третьих лиц право использования чужого земельного участка под застройку. Как правило, собственник имеет формальную собственность на строение и земельный участок, тогда как управомоченное в силу права застройки лицо вправе пользоваться и распоряжаться этими объектами.
По германскому праву наследственное право застройки – обременение земельного участка передающимся по наследству вещным правом застраивать и пользоваться сооружением над и под поверхностью земельного участка (§ 1 Положения Германии о праве застройки). Сходное определение содержится в австрийском и швейцарском законодательствах (§ 1 Закона Австрии «О праве застройки», арт. 779 ZGB)/
В ст. 241 Закона Эстонии «О вещном праве» право застройки рассматривается как обременение недвижимой вещи таким образом, что лицо, в пользу которого установлено право застройки, получает срочное отчуждаемое и наследственное право иметь на недвижимой вещи неотторжимо соединенное с последней строение. Похожие по содержанию дефиниции права застройки закреплены в ст. 280 Закона Хорватии «О праве собственности и других вещных правах» и в ст. 256 Закона Словении «О вещном праве». Широкое по содержанию право застройки внесено в Гражданский кодекс Украины, согласно которому собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций).
Обратим внимание на то, что современные правопорядки в вопросе определения правовой природы права застройки пошли по германскому и австрийскому образцам и рассматривают право застройки в качестве самостоятельного ограниченного вещного права, а не в качестве вида сервитута, а также относят его к правам пользования чужой вещью. Праву застройки как вещному праву свойственны такие признаки, как абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом его видов и содержания.
Введение ограниченного вещного права застройки в российское право решило бы ряд социально-экономических проблем, связанных как с удовлетворением жилищных потребностей, так и с возможностью возведения строений для предпринимательской деятельности.
Думается, что конструкция права застройки, представленная в Концепции развития гражданского законодательства РФ, требует поддержки. В частности, следует согласиться с предложенным в Концепции сроком действия права застройки от 50 до 199 лет. На наш взгляд, предложенные в Концепции сроки оправданы, прежде всего, внедрением новых строительных технологий и материалов, позволяющим существовать зданиям и сооружениям, в течение более длительного времени. Востребованы современной практикой и положения Концепции об отчуждаемости права застройки, его платности, необходимости государственной регистрации на основании договора.
Вместе с тем при конструировании вещного права застройки необходимо решить ряд вопросов как теоретического, так и практического характера: об определении понятия и содержания права застройки, его места в системе ограниченных вещных прав. Требуют дополнения положения об основаниях возникновения и прекращения права застройки, судьбы строений по окончании действия договора, порядка определения платы и способов её обеспечения.
Исходя из сделанного выше анализа, модель права застройки в российском законодательстве могла бы выглядеть следующим образом.
Во-первых, под правом застройки следует понимать ограниченное вещное право, обладающее абсолютным характером и предоставляющее управомоченному лицу (застройщику) возможность владения и пользования земельным участком для последующего возведения строений и их эксплуатации.
Во-вторых, право застройки следует отграничивать от других вещных прав пользования, предлагаемых в Концепции. От вещного сервитута оно отличается по признаку отсутствия необходимости в наличии господствующего и служебного земельных участков, а также условия о невозможности удовлетворения нужд собственника господствующего участка без использования соседнего участка, целевым назначением, возможностью отчуждения и передачи по наследству. От личного сервитута и узуфрукта право застройки отличается возможностью отчуждения и передачи по наследству, целевым назначением и, как правило, указанием срока действия.
В-третьих, требует разрешения проблема платы за право застройки и обеспечение её выплаты. В данном случае образцом может послужить имеющий место в зарубежном праве вариант определения платы по соглашению сторон в зависимости от рыночной стоимости земельного участка, сложившегося размера арендной платы в определенной местности и других условий. Вместе с тем основополагающим должен быть принцип стабильности размера оплаты и возможности его пересмотра только в исключительных случаях.
В-четвёртых, с учётом того, что в Концепции предлагается возможность совершения сделок с правом застройки, в том числе и его залога, необходимо внести в законодательство дополнения, касающиеся основания, порядка и условия его залога, процедуры оценки. Более того, речь должна идти не о залоге строения, а о залоге права застройки. Думается, что в данном случае, учитывая опыт зарубежных стран, необходимо ввести условие об ограничении размера кредита, выданного под залог права застройки.
В-пятых, представляется необходимым разрешить на праве застройки строительство не только жилых, но и промышленных объектов. В качестве субъектов могут выступать как физические, так и юридические лица.
В-шестых, в целом соглашаясь с закрепленным в Концепции правилом о том, что по окончании срока права застройки строения переходят к собственнику земельного участка, предлагаем частично изменить это правило нормой о праве застройщика на компенсацию после окончания срока договора.
В-седьмых, в целях развития права застройки следует предусмотреть переходные положения, согласно которым разрешить лицам – владельцам жилых строений на земельных участках, принадлежащих им на праве аренды, переоформить право аренды на право застройки или в собственность.
Итак, исторический и зарубежный опыт правового регулирования права застройки показывает эффективность его действия при удовлетворении потребностей в жилищном строительстве, прежде всего малообеспеченных слоёв населения. На наш взгляд, одним из перспективных направлений реализации этого вещного права в России могло бы выступить освоение новых земельных участков под частное индивидуальное жилищное строительство. Об этом свидетельствует и зарубежный опыт стран с развитыми правопорядками. В частности, по мнению современного германского цивилиста Х. Ингенштау, специализирующегося на исследовании наследственного права застройки, именно благодаря праву застройки в Германии возникли многие большие поселения.1
1 Staudingers Kommentarzum Bьrgerlichen Gesetzbuch mit Einƒьhrungsgesetz und Nebengesetzen. B. 3: Sachenrecht/ Erbbau RG, § 1018-1112 (Erbbaurecht, Dienstbarkeiten, Vorkauƒsrecht, Reallasten). Neubearbeitung. Berlin, 2009. S. 3.
2 В отдельных правопорядках, например в Гражданском кодексе Украины, право застройки может быть установлено без определения срока.
3URL: http//www. wio. semljaki.
4Ingenstau H. Op. cit. S. XXΙΙ.
5Емелькина И. А. Вещное право застройки земельного участка // Вестник ВАС РФ. 2010. № 11. С. 43.
Другие работы по теме:
Система права
Понятие системы права. Отрасль права и правовой институт. Предмет и метод как основания деления права на отрасли. Материальное и процессуальное право. Частное и публичное право. Внутригосударственное (национальное) и международное право.
Антихрист
Антихрист, антагонист Христа, узурпирующий его имя или права.
Система трудового права
Система трудового права России — совокупность юридических норм, образующих единое предметное целое (отрасль) с разбивкой на отдельные относительно самостоятельные структурные образования (институты).
Романо-германская правовая семья
объединяет правовые системы многих государств современного мирового общества. Сформировалась она на территории Европы в латинских (Италия, Испания, Португалия) и германских странах (Германия, Франция, Швеция, Норвегия, Дания). К романо-германской правовой семье относятся правовые системы государств континентальной Европы, вся Латинская Америка, значительная часть Африки, страны Ближнего Востока.
Учение римских юристов о праве
В Древнем Риме занятие правом первоначально было делом понтификов - одной из коллегий жрецов. Ежегодно один из понтификов сообщал частным лицам позицию коллегии по правовым вопросам. Начало светской юриспруденции, согласно преданию, связано с именем
Представительство в гражданском праве
Несмотря на развитую теорию имущественных отношений, в римском праве фактически не было разработана теория представительства. Как подчеркивают исследователи, это объясняется патриархальной природой римской экономики, широким применением труда рабов1
Жид, Поль
Связать Поль Жид (фр. Paul Gide, 1832—1880) — французский юрист и историк, профессор римского права в Парижском юридическом факультете. Его первое сочинение: «Etude sur la condition privйe de la femme dans le droit ancien et moderne» (2 изд., Париж, ''''''1885'''''') — обширное исследование о положении женщины у культурных народов древнего и нового мира с целью найти источник ограничений женской правоспособности.
Конклав 1740 года
— один из конклавов, проводившихся в XVIII веке. 6 февраля 1740 умер престарелый папа Климент XII. С 18 февраля по 17 августа 1740 проходил конклав. В феврале 1740 для избрания нового папы римского были созваны кардиналы. Месяц проходил за месяцем, но они всё никак не могли договориться. Кардиналы, связанные с различным политическими группировками и королевскими домами Европы, отстаивали лишь свои интересы и отказывались идти на компромисс.
Терезианский кодекс
(лат. Codex Theresianus) — австрийский кодекс гражданского права, составленный в 1767 году. В 1753 году императрица Мария Терезия учредила комиссию для кодификации общеавстрийского гражданского и уголовного права. Эта комиссия составила терезианский кодекс кодекс гражданского права (1767), крайне несовершенный и потому вскоре потребовавший изменений.
Римская Испания
Поражение карфагенян (войсками которых руководил Ганнибал) во Второй Пунической войне в 210 г. до н. э. открыло путь к установлению римского господства на полуострове, однако кельтиберы в центральной его части и на севере сопротивлялись ещё почти два века, а восстания в пиренейской части Испании происходили во всё время римского владычества.
Аккордные пункты
— общее название договоров, заключённых сословиями прибалтийских городов и местностей в процессе капитуляции при завоевании русской армией в ходе Северной войны. Пункты содержали условия перехода данного сословия в русское подданство и были позднее подтверждены Петром I. Пункты послужили одной из основ Прибалтийского гражданского права.
Анненков, Константин Никанорович
Введение 1 Биография 2 Библиография Список литературы Введение Константин Никанорович Анненков (1843 - 1910) — российский юрист[1] и земский деятель, из дворян Анненковых Льговского уезда Курской губернии.
Гёшен, Иоганн Фридрих Людвиг
Введение 1 Биография 2 Публикации Введение Иоганн Фридрих Людвиг Гёшен (нем. Johann Friedrich Ludwig Gцschen 16 февраля 1778, Кёнигсберг — 24 сентября 1837, Гёттинген) — немецкий романист и цивилист, издатель источников римского права.
Пухта, Георг Фридрих
Введение 1 Биография 2 Основные идеи 3 Библиография Список литературы Введение Георг Фридрих Пухта (нем. Georg Friedrich Puchta, 31 августа 1798, Кадольцбург — 8 января 1846, Берлин) — немецкий юрист, последователь Ф. Савиньи, представитель исторической школы права.
Кипр римская провинция
— римская провинция c 58 до н. э. Согласно Страбону, остров был присоединён к владениям Рима потому, что Публий Клодий Пульхр поддержал восстание против Птолемеев. Известный стоик и строгий сторонник конституционной формы правления Катон Младший был послан руководить аннексией Кипра и установить там систему римского права.
Савиньи, Фридрих Карл фон
Введение 1 Биография 2 Философия права 3 Некоторые ученики и последователи 4 Библиография Введение Фридрих Карл фон Савиньи (нем. Friedrich Carl von Savigny; 21 февраля 1779(17790221), Франкфурт-на-Майне — 25 октября 1861, Берлин) — немецкий правовед и историк, знаменитый юрист, основатель исторической школы права.
Гуго, Густав фон
Густав фон Гуго (нем. Gustav von Hugo, 23 ноября 1764 года — 15 сентября 1844 года) — немецкий юрист, основатель исторической школы права. Биография Густав фон Гуго родился 23 ноября 1764 года в городе Лёррах, в Бадене.
Солин
Руины римского театраО римском писателе см. Гай Юлий Солин Со́лин (хорв. Solin, лат. Salonae) — город в Хорватии, расположен в 8 км севернее центра города Сплит на Адриатическом море.
Дионисий Малый
Дионисий Малый , Дени Малый (первая половина VI в.) — римский аббат, скиф или гето-дак по происхождению, основоположник летосчисления от рождества Христова (или от начала нашей эры). По поручению папы римского Иоанна I в 525 г. составлял пасхальные таблицы. Отказавшись от тогдашнего летосчисления, начинавшегося от первого года правления жестокого гонителя христиан римского императора Диоклетиана, предложил новую систему счёта годов.
Покровский, Иосиф Алексеевич
План Введение 1 Раняя жизнь и начало научной деятельности 2 Расцвет карьеры 3 Московский период Введение Иосиф Алексеевич Покровский (7 сентября 1868(18680907), Черниговская губерния — 13 апреля 1920, Москва) — российский правовед, профессор, доктор римского права.
Древний Рим
Рим создал свою цивилизацию, зиждившуюся на особой системе ценностей. Древний Рим. На развалинах этого исполина возникло и сформировалось большинство западноевропейских государств. Из глубины его бытия пришли к нам многие учреждения, зачатки современной литературы и юриспруденции, шедевры архитектуры.
по Римскому праву 2
Контрольная работа по Римскому праву Вариант № 1. 1. Предмет курса «Римское частное право». 2. Обязательства «как бы из договора» и «как бы из деликта».
Понятие вещного права
Вещное право - неотъемлемая составная часть гражданского законодательства любого развитого государства. Объектом вещного права служит индивидуально-определенное имущество. Вещи, определяемые родовыми признаками, а также различные нематериальные блага объектами вещных прав не являются. Помимо права собственности, к вещным правам относятся Ст. 216 ГК РФ.:
Жилищное право, его понятие
Жилищное право - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования и эксплуатации жилищного фонда. Предметом жилищного права являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием и эксплуатацией жилищного фонда.
Законы XII таблиц 3
Законы XII таблиц – это древнейший памятник римского цивильного права. Создав реальную защиту против произвола патрицианских судей, они явились олицетворением важного этапа в борьбе между патрициями и плебеями в Древнем
Гражданское правоотношение 3
Гражданское правоотношение – это урегулированное нормами гражданского права правоотношение, возникающие между юридически равными, имущественно обособленными субъектами по поводу имущества, а также нематериальных благ, выражающаяся в наличие у них субъективных прав и обязанностей.
История развития гражданского права
С развитием товарно-денежных отношений связано появление и развитие гражданского права как самостоятельной отрасли права. Такие отношения впервые получили широкое развитие в Древнем Риме, где гражданское право сформировалось на основе обычного права и судебной практики магистратов, разрешавших имущественные споры, а в дальнейшем и на основе принимаемых в законодательном порядке правовых положений, сформулированных римскими юристами.
Объекты гражданских прав 7
Объект гражданского права представляет собой одну из основополагающих категорий в понятийном аппарате науки гражданского права. При этом следует отметить, что само понятие объекта права с давних пор являлось предметом серьезных теоретических разногласий.
Взаимодействие семейного права с другими отраслями права
Взаимодействие семейного права с другими отраслями права Наиболее тесное взаимодействие существует между нормами семейного и гражданского права. Согласно ст. 4 СК РФ к имущественным и личным неимущественным отношениям между членами семьи, не урегулированным семейным законодательством, применяется гражданское законодательство в рамках, не противоречащих существу семейных отношений.
Право германии
Немецкое право, право Германии - правовая система, возникшая среди германских племён и развивавшаяся вплоть до сегодняшнего дня. На нём основаны законы гражданского и общего права действующие в ФРГ[1]. Также оно повлияло на системы права других стран, исторически тесно связанных с немецкой правовой традицией: право центральноевропейских и прибалтийских стран[2], право Японии и Турции.
Понятие гражданского права 4
Понятие гражданского права Гражданское право является основной частью частного права и необходимым элементом правовой системы государства. Термин «гражданское право» берет свое начало от римского «цивильного права» (jus civile), под которым понималось право исконных римских граждан — квиритов.
Аналитическая юриспруденция понятие и сущность
Аналитическая Юриспруденция - греч. analytikos- относящийся к анализу и лат. iurispruden-tia - правоведение Аналитическая Юриспруденция - система научного изучения действующего права с целью его всестороннего теоретического осм. ысления и эффективного практического использования. Современная Аналитическая Юриспруденция является модификацией новейшего позитивизма юридического.Аналитическая Юриспруденция развивается по двум направлениям, одно из которых исследует строго определенные