Жилищное право
Содержание:
1.Понятие многоквартирного дома. Понятие и состав общего имущества в многоквартирном доме.
2. Понятие служебных жилых помещений. Основания и порядок предоставления служебных жилых помещений. Пользование служебными жилыми помещениями.
1.Понятие многоквартирного дома. Понятие и состав общего имущества в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом — объект сложный и неоднородный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.
В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы
1. Конструктивные элементы здания — части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).
2. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения — это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры). Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).
3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, — все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.
4. Инженерные сети и оборудование внутри здания — коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.
Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:
1) в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;
2) в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.
Говоря об управлении жилыми многоквартирными домами, подразумевается управление таким имуществом.
ПРИМЕР:
В трехквартирном доме купили квартиры С. Иванов, Д. Петров и К. Сидоров. Они являются собственниками своих квартир и самостоятельно решают вопросы ремонта, перепланировки, сдачи в аренду своих квартир. А вот остальные части здания находятся в общей собственности С. Иванова, Д. Петрова и К. Сидорова. Вопросы ремонта, реконструкции и прочие вопросы управления в отношении этих объектов они должны решать совместно. Кроме непосредственно здания, в состав многоквартирного дома может входить земельный участок (как правило, вместе с расположенными на нем прочими объектами).Следует отметить, что прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома. В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание и т.п.). На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами
Учитывая положения жилищного законодательства и провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов (в нашем случае — многоквартирных домов), можно сделать следующий вывод.
Многоквартирный дом как объект управления в рамках жилищного законодательства состоит из следующих основных элементов:
здания, включая:
— конструктивные элементы здания;
— помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений;
— инженерные сети и оборудование внутри здания;
земельного участка, на котором расположено здание, включая:
— элементы озеленения и благоустройства;
— объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
Следует отметить, что когда авторы говорят об управлении многоквартирным домом, они имеют в виду именно жилой многоквартирный дом. Что означает данное понятие? Ранее законодательство содержало следующий критерий для отнесения дома к жилому: более 50% площадей зданий должны быть предназначены для постоянного проживания граждан.
В настоящее время жилое здание — это здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан. Нахождение на первых этажах здания нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет статус здания на нежилое, поскольку оно (здание) остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом промышленного производства или офисным зданием.Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007г. № 29.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии которых на дом будут распространяться правила управления многоквартирными домами:
а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);
б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности;
в) предназначается для постоянного проживания граждан (что означает «жилой дом»);
г) располагается на земельном участке. Таким образом, собственники многоквартирных домов обязаны избирать способ управления домом с применением тех процедур, которые установлены жилищным законодательством (проведение общих собраний, голосований и т.п.)
2. ПОНЯТИЕ СЛУЖЕБНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СЛУЖЕБНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.ПОЛЬЗОВАНИЕ СЛУЖЕБНЫМИ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ.
Само понятие «служебное жилое помещение» указывает на то, что такое жилье предоставляются гражданам в связи с выполнением ими трудовых обязанностей. Согласно ст. 101 Жилищного кодека, служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.
Вопрос о целесообразности выделения служебных жилых помещений и их количество определяет руководство организации, в ведении которой находится жилищный фонд (администрация предприятия или учреждения, командование воинской части, орган управления общественной организации или кооператива). Помещение включается в число служебных решением главы районной, городской администрации, иного исполнительного органа местного самоуправления (ранее - исполнительные комитеты районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов). Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры. Поскольку данная норма носит характер рекомендации, в число служебных жилых помещений нередко включаются комнаты в коммунальных квартирах. Статус служебной жилой площади может быть присвоен и квартире в доме ЖСК, при условии получения согласия общего собрания членов кооператива. В жилищном фонде, который находится в собственности предприятия, учреждения, организации, служебные жилые помещения могут быть предоставлены работникам по договору аренды с собственником.
Право на получение служебного жилья имеют далеко не все трудящиеся. Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается Правительством РФ, федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ. В отношении военнослужащих действует специальное законодательство (закон РФ «О статусе военнослужащих» и принятые в соответствии с ним нормативные акты Правительства РФ, Министерства обороны РФ).
Жилищным кодексом установлен особый порядок предоставления служебных жилых помещений. Основанием для выдачи ордера на служебное жилое помещение является решение администрации предприятия (учреждения, организации). Предприятие передает документы в местную администрацию, где оформляется и выдается гражданину служебный ордер. Ордер выписывается на специальном бланке с отметкой «служебный». Решение администрации предприятия о предоставлении служебного жилья не нуждается в утверждении органа местного самоуправления.
Таким образом, правомерность вселения в служебное жилое помещение определяется следующими основаниями:
- решение администрации предприятия о выделении служебной жилой площади;
- решение местной администрации (органа местного самоуправления) о включении жилого помещения в число служебных;
- решение администрации о предоставлении жилого помещения, включенного в число служебных, работнику, имеющему право на получение служебного жилья
При наличии указанных оснований местная администрация обязана выдать гражданину служебный ордер. Права и обязанности нанимателя определяются в первую очередь статусом жилого помещения. Если на служебное жилое помещение вселен гражданин по ордеру на жилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда, и наоборот, либо в служебное помещение по служебному ордеру вселено лицо, не относящееся к категории работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, ордер может быть признан недействительным в судебном порядке.
Между гражданином, на имя которого выдан ордер на служебное помещение, и администрацией предприятия (учреждения, воинской части) заключается письменный договор найма или аренды жилого помещения на время работы (службы) работника, в связи с которой ему предоставлено это помещение. При этом в договоре особо оговаривается обязанность работника освободить жилое помещение в случае прекращения им трудовых (служебных) отношений с данным предприятием. Работники, имеющие предусмотренные законодательством льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, пользуются данными льготами и при проживании в служебном жилом помещении.
Статус служебного жилья предполагает существенные ограничения жилищных прав проживающих в нем граждан. Служебное жилое помещение не может быть забронировано при выезде в другую местность, оно не подлежит обмену, его нельзя сдать в поднаем. Договор найма служебного жилого помещения не может быть изменен по требованию члена семьи нанимателя для заключения с ним отдельного договора найма. Если в коммунальной квартире освободилось служебное помещение, оно не может быть предоставлено в порядке улучшения жилищных условий нанимателям других помещений, не являющихся служебными.
Обязанности и ответственность нанимателей служебных помещений практически те же самые, что у нанимателей государственного или муниципального жилья. При наличии предусмотренных законом оснований наниматель служебного жилого помещения может быть признан утратившим право пользования помещением а также выселен из жилого помещения.
Дополнительным основанием для выселения из служебного жилого помещения является прекращение работы на предприятии (в учреждении, организации) предоставившей служебное жилье В этом случае наниматель и проживающие с ним граждане подлежат выселению из служебного жилого помещения без предоставления другого жилья. Однако для некоторых категорий граждан законом установлены гарантии - без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены:
- инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;
- участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;
- семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы;
- семьи военнослужащих;
- инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;
- лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;
- лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;
- лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации, либо по сокращению численности или штата работников;
- пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;
- члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;
- инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
- одинокие лица (к ним относятся и разведенные супруги) с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.
Указанным гражданам при выселении из служебного жилого помещения должно быть предоставлено другое жилье, отвечающее установленным санитарным, техническим нормам и находящееся в черте данного населенного пункта. При этом размер предоставляемого жилого помещения может не соответствовать норме жилой площади на одного человека, но должен быть определен таким образом, чтобы вселенные в это помещение граждане не могли быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Особенности статуса служебных жилых помещений проявляется и при их приватизации. Хотя в ч.1 ст.4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" указано, что служебные жилые помещения приватизации не подлежат, в ч. 2 данной статьи определено, что собственник жилого фонда и уполномоченные им органы, а также предприятия и учреждения, в ведении которых находится жилой фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Принятие решения о приватизации служебного жилья является правом, а не обязанностью собственника (распорядителя) служебного жилого фонда. На практике решения о приватизации принимаются в случае, когда граждане проработали на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет, или прожили на данной жилой площади не менее 10 лет (п. 9 распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 25.05.1994 г. № 539-Р «О приватизации жилищного фонда в г. Санкт-Петербурге»). Для принятия такого решения администрацией предприятия (учреждения), на балансе которого находится служебное жилое помещение, установлен 2-х месячный срок со дня подачи работником заявления. При удовлетворении заявления оформляется договор передачи жилья в собственность, заключаемый между работником и руководителем предприятия (учреждения). Существует второй вариант решения вопроса о приватизации служебного жилья - по ходатайству администрации предприятия (учреждения) в местную администрацию служебное жилое помещение переводится в неслужебное и приватизируется занимающими его лицами в обычном порядке. Однако реализация этого варианта приватизации производится также по усмотрению администрации предприятия; гражданин не вправе обязать администрацию передать ему в собственность занимаемое им служебное помещение.
Список используемой литературы:
1.ссылка seonext/node/6
2.jurinform/publications/estate/a142/print/
3.pravonetwork/content/Index29.htm
4.Жилищный кодекс
12