В настоящее время, как известно, подавляющее большинство жилых зданий строится за счет средств частных инвесторов (именуемых в договорных отношениях дольщиками): физических и юридических лиц. Государство свое участие в жилищном строительстве ограничивает, как правило, предоставлением на определенных условиях земельных участков, находящихся в государственной собственности. Договор долевого участия в жилищном строительстве, являясь разновидностью договора строительного подряда, регулируемого нормами ГК РК [3, C.187], получил детальную правовую регламентацию в Законе РК от 07.07.2006 г. «О долевом участии в жилищном строительстве». Согласно статье 7 названного Закона по данному договору одна сторона, именуемая «Застройщик», обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать другой стороне, которая именуется «Дольщик», его долю в жилом доме по условиям договора, а «Дольщик» обязуется внести деньги в размере и порядке, обусловленных договором [1, C. 4]. В договор после его заключения по согласию сторон могут быть внесены изменения или заключены дополнительные соглашения.
Исходя из своих интересов, Дольщик может передать свои права по договору долевого участия в строительстве любому третьему лицу в порядке, предусмотренном нормами ГК РК о перемене лиц в обязательстве. Для этого между Дольщиком и третьим лицом должен быть заключен договор об уступке права требования (договор цессии), по которому право на получение доли в построенном объекте переходит от Дольщика третьему лицу.
В качестве Застройщика по вышеназванному Закону может выступать только юридическое лицо, осуществляющее лицензируемую деятельность по привлечению денег дольщиков для организации строительства жилых зданий на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным органом. При этом данное юридическое лицо должно иметь на момент заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве собственный капитал в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве. Если на конец финансового года этот объем уменьшится, то действие его лицензии может быть приостановлено сроком до шести месяцев. Застройщик осуществляет строительство жилых зданий путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков. Иностранные организации осуществляют деятельность по организации строительства жилых зданий путем привлечения денег дольщиков только посредством учреждения юридического лица на территории Республики Казахстан [6].
Закон устанавливает к застройщикам весьма жесткие требования. В частности, согласно статье 8 Закона застройщик обязан предоставить лицам, обратившимся к нему в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию:
1) о фирменном наименовании и местонахождении;
2) свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации);
3) свидетельство налогоплательщика;
4) статистическую карточку;
5) аудиторский отчет (при его наличии) за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности в жилищном строительстве;
6) лицензию на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;
7) о проектах строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение двух лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию, при их наличии;
8) об объекте строительства (разрешение на строительство по этапам, указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной документацией, сведения об этапах строительства и сроках его завершения, основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах, где он действовал в лице генерального подрядчика);
9) документы, подтверждающие соответствующие права застройщика на земельный участок [1, C. 4-5].
Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры генерального подряда (подряда) и поручения, правовая регламентация которых осуществляется нормами ГК РК и других нормативных правовых актов. Так, согласно п.3 статьи 65 Закона РК от 16 июля 2001 г. № 242-11 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» подрядчиками, выполняющими подрядные работы в строительстве, могут быть физические и юридические лица (включая совместные предприятия), имеющие лицензию на осуществление соответствующих видов архитектурной, строительной и (или) строительной деятельности на территории РК [2, C.27]. Кстати, в старой редакции этого пункта содержалось ограничение максимального размера доли иностранного участия в уставном капитале совместных предприятий 49-ю процентами, в настоящее время это ограничение снято. Дольщиками могут быть любые физические (за исключением временно пребывающих в РК иностранных граждан) или юридические лица, которые своими деньгами участвуют в строительстве жилых зданий с целью удовлетворения потребностей в жилье [5].
Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика и только в период с момента учета договора до момента подписания сторонами акта о передаче дольщику соответствующей доли в построенном жилом здании.
В случае смерти гражданина - участника долевого строительства (дольщика) или объявления его умершим его права и обязанности по договору как дольщика переходят к его наследникам в соответствии с гражданским законодательством РК. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей умершего дольщика.
Застройщик и дольщики вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков на условиях, которые определяются соглашением сторон (договором страхования). Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного Правительством РК, в порядке, им определяемом, подлежит учету и считается заключенным с момента (даты) такого учета.
Статья 9 Закона определяет, а практика подтверждает, что обязательными условиями договора о долевом участии в жилищном строительстве являются следующие:
1) определение для дольщика в соответствии с проектной документацией его доли в жилом здании, подлежащей передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. При этом надо учитывать, что на практике существуют два вида передачи дольщику построенной квартиры: а) в черновой обработке, когда новоиспеченному владельцу квартиры необходимо своими силами и средствами производить побелку(покраску) стен, панелей и потолка, установку сантехнического оборудования, кафеля, настилку полового покрытия и т.д. и б) «под ключ», когда переданная квартира полностью готова к заселению. Учитывая это, в договоре должно быть четко указано, в каком виде квартира будет передаваться дольщику;
2) срок передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику (эта передача может быть произведена не ранее получения Застройщиком разрешения на ввод построенного жилого здания в эксплуатацию). Лучше всего приложить к договору график строительства, по которому Дольщик сможет сам отслеживать темпы работы Застройщика. Полезно знать дольщикам и о том, что строительные организации (подрядчики) в конце каждого месяца подтверждают и подписывают выполненные ими объемы строительно-монтажных работ у заказчиков, для чего представляют им акты по форме №2 «Объемы выполненных строительно-монтажных работ» и справки по форме № 3 «Стоимость выполненных строительно-монтажных работ», в которых отражаются все их фактические расходы;
3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком, исходя из расчета за квадратный метр полезной площади жилища (квартиры). В этом разделе рекомендуется отразить правомочия Застройщика и Дольщика при удорожании строительства жилого здания по объективным причинам, в том числе указать конкретный перечень условий, при наступлении которых Дольщик обязан компенсировать Застройщику разницу между первоначальной и последующей ценами на причитающее ему жилище. Однако при этом необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 статьи 13 Закона в случае, если дольщик уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию договора, дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей площади жилого здания не допускается, и содержание п.5 статьи 17 Закона, согласно которому Дольщик не несет ответственности за финансовые и прочие риски Застройщика при осуществлении строительства жилого здания. При определении стоимости строительства следует учитывать и вид договора, который может быть с фиксированной ценой или договором «затраты плюс» (по такому договору подрядчику возмещаются допустимые или по-иному определяемые затраты, плюс процент от этих затрат или фиксированное вознаграждение) [1, C. 13].
Для сведения: затраты, которые относятся непосредственно к конкретному договору, включают:
- заработную плату рабочих (включая архитектурно-строительный надзор) на строительной площадке;
- стоимость материалов, использованных при строительстве;
- амортизацию зданий и оборудования, использованных для выполнения договора;
- затраты на аренду зданий и оборудования;
- затраты на перемещение зданий, оборудования и материалов на стройплощадку и со стройплощадки;
- затраты на конструкторскую и техническую поддержку, непосредственно связанную с договором;
- предполагаемые затраты на исправление ошибок и выполнение гарантийных работ, в том числе затраты на гарантийный ремонт;
- претензии третьих сторон.
4) гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве (этот срок не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию);
5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной документации (планов застройки и жилища, этажности), относящейся квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;
6) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости;
7) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа [1, C.6-7].
Статья 17 Закона определяет указанные в вышеприведенных пунктах 6 и 7 величины в размере 0,1% от суммы, внесенной дольщиком или его задолженности, за каждый день просрочки исполнения обязательств сторон, однако целесообразно, чтобы эта величина имела определенные ограничения (например, не более 15-20% от общей суммы). Тем более, что в соответствии с пунктом 3 этой же статьи дольщику в случае, если его доля в объекте недвижимости будет построена с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, предоставлено право по своему выбору потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков [1, C. 13].
Согласно п.5 статьи 14 Закона дольщик до подписания акта о передаче ему его доли жилища вправе потребовать от застройщика указать в передаточном акте ее несоответствие требованиям, указанным в настоящем Законе или в договоре, либо отказаться от подписания передаточного акта. При этом застройщик обязан внести в передаточный акт данные сведения.
Дольщик, получивший письменное уведомление застройщика о завершении строительства и готовности доли в построенном жилом здании к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не указан, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления.
Если же дольщик без уважительных (предусмотренных в Законе или в договоре) причин более десяти рабочих дней со дня, предусмотренного договором (или по истечении семи рабочих дней), уклоняется или отказывается от принятия своей доли в жилом здании, то заказчик вправе расторгнуть договор и вернуть дольщику ранее внесенные им деньги, вычтя из этой суммы сумму неустойки (пени), причитающуюся в возмещение убытков, понесенных из-за этого застройщиком. Закон предусматривает, что риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом здании до ее передачи дольщику несет застройщик, а после подписания сторонами передаточного акта – дольщик [7].
Учитывая сложность и недостаточность правового регулирования отношений между застройщиком и дольщиками, а также возможность возникновения споров между ними по исполнению договорных обязательств, к договору на долевое участие в жилищном строительстве в качестве приложений необходимо приложить оригиналы или надлежащим образом заверенные копии следующих документов:
- акт местного исполнительного органа о выделении земельного участка для строительства;
- разрешение на производство строительно-монтажных работ;
- свидетельства о государственной регистрации Застройщика и дольщиков - юридических лиц;
- удостоверения личности дольщиков - физических лиц;
- государственная лицензия на право ведения строительных работ;
- план жилого здания на земельном участке;
- план квартиры, которую должен получить дольщик;
- график строительства [6].
Список использованных источников
Закон РК от 07.07.2006 г. «О долевом участии в жилищном строительстве»
Закон РК от 16 июля 2001 г. № 242-11 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»
Гражданский кодекс РК (Общая часть) от 27.12.1994 г
Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 ноября 2009 года № 1798 "Об утверждении типового договора о долевом участии в жилищном строительстве"
www.gask.kz
www.builder.kz
www.pavlodar