Особенности функционирования рынка недвижимости

Остальные рефераты » Особенности функционирования рынка недвижимости

Введение

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости в котором главную роль играет недвижимое имущество его стоимость и участники рынка.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специ­фики функционирования рынка недвижимости так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определен­ный момент времени в будущем т.е. на основные данные используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того определение инвестиционной привлекательности не­движимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается по­тенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Таким образом мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа.


  1. Рынок недвижимости и его характеристики

Любая сфера хозяйственной деятельности в том числе и сфера недвижимости обладает своими специфическими особенностями накладывающими особый коло­рит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредствен­ным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости опреде­лимся что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно не только с позиций академического интереса но и с практической точки зрения поскольку позволяет выделить среди субъектов рыноч­ных отношений тех чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуще­ством показать специфику этих интересов раскрыть механизмы присущие рынку недвижимости их взаимосвязь и зависимость друг от друга а на этой основе -сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Например в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интере­сы устанавливаются цены и распределяется пространство между различными кон­курирующими вариантами землепользования»1.

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы — рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использо­вания.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений связанных с созданием новых объектов недвижимости и уп­равлением эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы мно­гих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например инвестора при вложении средств в недвижимость безусловно интере­суют его права но скорее это не права на недвижимость а права на получение дохо­да от недвижимости их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объек­та недвижимости величина его издержек связанных с использованием объекта. Таким образом оборот прав — это ядро рынка недвижимости но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов обеспечивающих создание передачу эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости2.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения воз­никающие:

* в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами застройщи­ками подрядчиками и пользователями недвижимости;

* в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупате­лями арендодателями и арендаторами и т. д.;

* в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения конечно существенно отличаются по своему содержанию друг от друга но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором определяющим осо­бенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками как стационарность уникальность долговечность длительность создания ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка в частности такие как индивидуальность ценообразования ограниченность числа продавцов и покупателей локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система регу­лируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недви­жимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждо­го объекта условиями финансирования сложными юридическими пра­вами низкой ликвидностью (табл.1).


Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции3

Рынок совершенной конкуренции

Рынок несовершенной конкуренции

1 . Однородные и делимые товары 1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что дела­ет невозможным влияние каждого из них на уровень цен 2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирова­ния и сложными юридическими права­ми, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок 4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы 5. Высокие операционные издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний специализирующихся на операциях с не­движимостью финансовых организаций и правительственных агентств оценщиков юристов. Тем не менее его нельзя отнести к рынку совершен­ной конкуренции вследствие существенных особенностей функциониро­вания обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;

• относительно более высокие уровни риска характерные для недви­жимости;

• воздействие рынка капитала;

• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.


  1. Факторы воздействующие на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста такие обстоятельства возникают достаточно редко;

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости что в свою очередь обусловлено стадией экономического развития реги­она (кризис застой промышленное развитие) наличием и характером ра­бочих мест;

взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической пер­спективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоя­нии застоя так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы зависящие от одной отрасли промышленности например в Кемеровской области что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факто­ров определяющих социально-экономическое развитие как страны в це­лом так и отдельных регионов и факторов определяющих политичес­кую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами воздействующими на рынок недвижимости можно отразить в виде кривой получившей название «рыбья кость» (рис.1).


Рис.1. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами воздействующими на рынок недвижимости4


Факторы воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2 - налоговое законодательство регулирующее сделки с недви­жимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

2.1 - производство национального дохода;

2.2 - объем промышленного производства;

2.3 - занятость трудо­способного населения;

2.4. - ставки доходности финансовых активов;

2.5 - платежный баланс страны;

2.6 - состояние торгового баланса;

2.7 - притоки капитала;

2.8 - оттоки капитала;

2.9 - рост доходов населе­ния;

2.10 - индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация:

3.1 - экономическое развитие ре­гиона;

3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3 - экономические перспективы развития региона;

3.4 - притоки капита­ла в регион;

3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1 - возможность межэтниче­ских и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость политики администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - попу­лярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе:

5.1 - экологическое положение в ре­гионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис.1 решающая роль принадлежит макроэкономи­ческим факторам: политическая ситуация в стране и регионах общеэко­номическая ситуация состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно то состояние рынка недвижимости приносящей доход определяется микроэкономиче­скими факторами. Такова основная характеристика факторов влияющих на рынок недвижимости.


  1. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

  • развития (создания) недвижимости;

  • оборота недвижимости;

  • управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность объем динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков подразделяемых:

- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

- на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

- преобладание внебюджетных источников инвестирования;

- большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

- слабая изученность рынка развития;

- отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок совершаемых с вновь созданными а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки совершаемые с уже созданными объектами находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки выступая двумя частями единого рынка недвижимости взаимно влияют друг на друга. Например цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир который показывает насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому что сделки на рынке недвижимости носят как известно частный и зачастую конфиденциальный характер что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам) и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое строительство;                         

- строительство подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения;

- рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания и помещения (офисы склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;       

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

  1. Особенности функционирования рынка недвижимости

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков подтверждающих наличие их структурной зависимости:

• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров обращающихся на этом рынке;

• наличие совокупности потребителей заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

• получение дохода от объекта инвестирования;

• необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве в котором хотелось бы инвестору.

Страницы: 1 2 3