Подходы к оценке недвижимости
1.
Сравнительный подход
Сравнительный
подход к оценке - это
совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с
его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия
применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен
быть уникальным.
2. Информация
должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие
на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Основные требования
к аналогу:
- аналог похож
на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
- сходные условия
сделки.
Сравнительный
подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного
подхода:
- изучение рынка;
- сбор и проверка
достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах
объекта оценки;
- сравнение данных
об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка
цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление
стоимости объекта оценки.
Для определения
итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых
продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа
предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является
точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительного
подхода:
1. В итоговой
стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж
отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически
обоснован.
4. Вносятся корректировки
на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно
прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного
подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора
информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность
сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость
от активности рынка.
5. Зависимость
от стабильности рынка.
6. Сложность согласования
данных о существенно различающихся продажах.
2. Затратный подход
Затратный подход - = это совокупность методов оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения
объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель
не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
При применении
этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В основе этого
подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая
для применения затратного подхода:
- уровень заработной
платы;
- величина накладных
расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли
строителей в данном регионе;
- рыночные цены
на строительные материалы.
Этапы затратного
подхода:
- расчет стоимости
земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
- расчет затрат
на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
- расчет накопленного
износа (Ин):
- физический износ
- износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного
физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный
износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным
объектам;
- внешний износ
- износ в результате изменения внешних экономических факторов;
- расчет стоимости
улучшений с учетом накопленного износа
Су=Снс-Си
- определение
итоговой стоимости недвижимости
Сзп=
Сз+Су.
Преимущества затратного
подхода:
1. При оценке
новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход
является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
- анализ наилучшего
и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический
анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных
и специальных объектов;
- оценка объектов
на малоактивных рынках;
- оценка для целей
страхования и налогообложения.
Недостатки затратного
подхода:
1. Затраты не
всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения
более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие
затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство
точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается
накопленный износ.
4. Проблематичность
расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения
величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка
земельного участка от строений.
7. Проблематичность
оценки земельных участков в России.
3. Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости,
в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества
дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости
недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой
расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для
преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется
капитализация дохода.
Капитализация
дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости
объекта.
Базовая формула
доходного подхода (IRV - формула):
V=I/R
недвижимость
стоимость оценка
где V - стоимость
недвижимости,
I - ожидаемый
доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный
доход, который способна приносить недвижимость за период,
R - норма дохода
или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации
- норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два
вида капитализации:
- прямая капитализация;
- капитализация
дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации
рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества
к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход
определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования
- норма сложного процента,
которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных
потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного
подхода:
1. Расчет суммы
всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного
валового дохода.
3. Расчет расходов,
связанных с объектом оценки:
- условно-постоянные;
- условно-переменные
(эксплуатационные);
- резервы.
4. Определение
величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование
ожидаемых доходов в текущую стоимость.
Другие работы по теме:
Бизнес-план Оценочной компании
Бизнес-план Оценочная компания может быть применён для создания компании, специализирующейся на: Оценке объектов недвижимости. Оценке ущерба. Оценке ущерба от бытовых аварий.
Методы оценки рыночной стоимости земли
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно- территориальных образований (областей, районов, городов, поселений и т.п.) по оценочным зонам (оценочным группам почв) на определенную дату.12В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности.
Продажа недвижимости: дата получения дохода
С 2013 года вступили в силу поправки (Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ) в Налоговый кодекс (п. 3 ст. 271 НК РФ), которые уточнили, на какую дату нужно признавать при расчете налога на прибыль доход от продажи недвижимости.
Оценочная деятельность в России
Содержание. Введение. 3 1.Развитие оценочной деятельности в России. 4 Литература. 8 Практическое задание. 9 Введение Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.
Оценочная деятельность в США
Согласно закону «О реформе финансовых институтов» (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act — FIRREA), принятому Конгрессом США в 1989 г., полномочия по регулированию оценочной деятельности на федеральном уровне переданы некоммерческому фонду оценки. Одновременно с ним в структуре правительства США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства — Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee).
Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости
Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости Процедура оценки земельного участка включает совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки земельных участков, в соответствии с обязательными стандартами оценки, при ее проведении оценщик обязан, применять сравнительный, затратный и доходный подходы.
Подходы к оценке недвижимости 2
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Ивановская государственная текстильная академия» (ИГТА)
Ценообразование на рынке недвижимости 2
Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости. Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.
Оценка инвестиций в недвижимости
Приобретение объекта недвижимости организацией с целью недоходного использования и с последующей перепродажей через определенный период времени. Определение текущей стоимости арендных платежей за весь период аренды. Аннуитетный метод выплат по кредиту.
К вопросу об оценке недвижимости в России
Проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки. Так как рынок еще только складывается, то и оценка в ее классическом понимании не всегда применима.
Оценка эффективности использования объекта недвижимости
Анализ самого эффективного использования объекта недвижимости. Выбор из нескольких вариантов нежилого помещения под офис с учетом спроса, полезности, дефицитности, степени отчуждаемости объектов. Применение сравнительного, затратного, итогового подходов.
Принципы оценки недвижимости 3
Теоретический вопрос: Принципы оценки недвижимости, 4 группы. Рассмотреть подробно принципы, основанные на представлениях пользователя Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
Правовые аспекты оценки недвижимости
Тема 3. Правовые аспекты оценки недвижимости 1. Когда возникают права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество? Право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.
Субъекты процесса финансирования недвижимости
Обеспечение государством или общественными организациями экономико-правовых отношений, которые создаются между участниками процесса финансирования недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости, методы оценки, основанные на определении затрат.
Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.
Психология рекламы 8
Психология рекламы Потребности и мотивы в рекламе. Психические процессы в рекламе. Рекламная стратегия. Рекламный текст. Разные подходы в рекламе.
Налог при продаже недвижимости, налоговые вычеты
Льготы (вычеты) при покупке земли не предусмотрены. Следует с учетом экспертного заключения о стоимости дома составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которое зарегистрировать там же, где и регистрировали сам договор.
1. Введение в антикризисное управление
Проблемы антикризисного управления. Понятие антикризисного управления. Содержание процесса антикризисного управления. Функции антикризисного управления. Особенности системного подхода в антикризисном управлении. Модель процесса антикризисного управления. Системная концепция антикризисного управления
Пузырь на рынке недвижимости
Пузырь на рынке недвижимости — является разновидностью экономического пузыря, происходящего на рынке недвижимости. Признаки Финансовая доступность. Измеряется стоимостью недвижимости к величине ВВП. Может определяться для отдельной взятой территории как стоимость к доходам населения.
Хозяйственное право 6
Министерство образования Российской Федерации Уральский Государственный экономический Университет Контрольная работа по курсу «Хозяйственное право»
Вещи как объекты гражданских правоотношений. Государственная регистрация недвижимости
Важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст.130 ГК РФ). К недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и т.п.).
Недвижимость в Голландии
Наличие собственного жилья - одно из основных условий получения вида на жительство в Голландии. Имея в Голландии недвижимость и конкретный бизнес, вы и ваша семья имеете уже все шансы для получения там вида на жительство.