Анна Береговских
Новые требования к градостроительной документации
Система градостроительного проектирования
Работы, выполненные с помощью MapInfo Professional
Новые требования к градостроительной документации
Осталось в прошлом то время, когда развитие городов контролировалось единым государственным механизмом, основанном на плановой экономике и централизованном финансировании капитального строительства. Современные преобразования в государстве полностью исключили применение традиционных методов градостроительного проектирования, начиная от генерального плана развития города и заканчивая проектом застройки микрорайона. Градостроительная документация остро нуждается в реформировании, так как градостроительная политика теперь заключается не в тотальном планировании и контроле всех этапов градостроительной деятельности (от зарождения концепции генерального плана до ввода конкретных объектов строительства в эксплуатацию), а в создании условий для устойчивого развития городов.
Цель новой градостроительной политики — создание благоприятных условий для вложения инвестиций в эффективное и целесообразное развитие городов по принципу наилучшего использования их территорий. Это означает, что градостроительная документация, являясь средством планирования развития городской территории, должна иметь комплекс качеств, обеспечивающих оперативное получение информации о состоянии городской среды на определенной территории, о ее разрешенном использовании, о наличии ограничений градостроительной деятельности. В получении таких сведений в одинаковой степени заинтересованы как органы управления городским развитием, поскольку именно на них лежит ответственность за правильность принятого управленческого решения, так и заказчик (будущий застройщик), поскольку он заблаговременно, до вложения инвестиций в строительство объекта, должен убедиться, что предлагаемый земельный участок действительно удовлетворяет требованиям. Кроме того, градостроительная документация нового поколения должна обладать возможностью к постоянному совершенствованию и развитию. Она должна стать эффективным инструментом в руках управления архитектуры и градостроительства города, особенно если речь идет о городе с миллионным населением.
Сегодня уважающий себя предприниматель не может месяцами ждать решения комиссии по градостроительству и землепользованию о возможности строительства объекта. А ведь в настоящее время не менее трех-четырех месяцев приходится затратить доброму десятку специалистов, чтобы поднять планшеты с топографической съемкой; изучить архив градостроительной документации; проверить выданную исходно-разрешительную документацию; узнать, не зарезервировано ли под строительство другого объекта интересующее клиента место; разобраться с коммуникациями, экологической обстановкой, организацией дорожного движения и т.д. Понятно, что каждый член комиссии (а их обычно около 25 человек) должен видеть место будущего освоения своими глазами, дабы изучить проблему во всей ее полноте и, не дай Бог, не ошибиться при выдаче заключения.
Каковы же издержки потерянного времени? Для предпринимателя — это упущенная выгода, для города — потеря потенциально возможных налогов, для населения — не появившиеся вовремя рабочие места и, следовательно, недополученная зарплата. Как-то тревожно становится за «устойчивое развитие городов».
Таким образом, следует срочно повсеместно создавать автоматизированную систему градостроительного проектирования, позволяющую изучить проблему в целом — от существующей ситуации (опорного плана) и перспективы развития территории района до разрешенного использования запрашиваемого земельного участка, его границ и правового статуса. А если при этом на большом мониторе в рабочем режиме члены комиссии по градостроительству и землепользованию увидят не только топографию и градостроительную документацию, но и видеоизображение местности (с приближением и удалением, с различными точками восприятия, с возможностью измерить расстояния, определив тут же нормативные противопожарные разрывы, просчитав допустимую инсоляцию и т.д.), то перспективы открываются безграничные — это уже не опорный план, а опорный объем, опорный инструментарий.
|
|
|
Система градостроительного проектирования
Итак, градостроительная документация должна стать средством реализации и управления процессами развития города и представлять собой систему взаимосвязанных документов, непрерывно обновляющихся и разрабатывающихся в соответствии с изменением социально-экономических условий и возникающих потребностей по развитию материально-пространственной среды.
Настоящей концепцией предлагается построение системы градостроительного проектирования по классическому принципу «от общего к частному», с учетом децентрализации управления процессами территориально-пространственного развития и с применением новых геоинформационных ресурсов и технологий. Система включает последовательно создаваемые на единой разномасштабной топографической основе следующие массивы градостроительной документации (рис. 1):
Схемы градостроительного зонирования устанавливают приоритетные функции территориальных зон на основе генерального плана развития города, создают структурную основу для разработки правил застройки и землепользования г.Омска, а также для градостроительной оценки территорий города и государственной кадастровой оценки городских земель.
Проекты градостроительной организации территорий устанавливают красные линии и линии регулирования застройки, а также разрешенное использование территориальных образований, планировочные ограничения и градостроительные регламенты, в том числе в отношении территорий, включенных в резервный фонд городских земель.
Проекты межевания территорий устанавливают границы и определяют размеры земельных участков с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действующих на период застройки территорий, и являются основанием для оформления правоустанавливающих документов на использование земельных участков.
Проекты границ земельных участков разрабатываются на основе проектов застройки или проектов межевания и содержат все необходимые сведения о градостроительных требованиях к использованию предоставляемых земельных участков. Разрабатываются при оформлении правоустанавливающих документов.
Градостроительный паспорт — документ, выдаваемый органом архитектуры и градостроительства администрации города, удостоверяющий градостроительное право на использование конкретного объекта недвижимости (в том числе земельного участка) и содержащий установленный перечень сведений о данном объекте.
Указанная последовательность заключается не в строгой очередности создания массивов, а скорее в преемственности всех предыдущих решений и в единовременном отображении (в заданном объеме) вновь принятого градостроительного решения во всех этих массивах.
Основные направления деятельности:
Формирование информационных ресурсов градостроительного кадастра (рис. 2):
разработка организационных проектов создания ГГК на уровне региона или муниципалитета (применительно к местным условиям);
кадастровая организация территории, основанная на планировочной структуре города;
массив документов «Современное состояние территории», включающий подсистемы: объекты недвижимости; функциональное зонирование, строительное зонирование, ландшафтное зонирование, инженерное обеспечение, транспортное обеспечение, социальное обеспечение, экологическое зонирование, комплексная оценка;
массив документов «Градостроительное развитие территории»;
массив документов «Правила землепользования и застройки»;
массив документов «Правовое регулирование и учет использования объектов недвижимости».
Разработка градостроительной документации в виде информационных ресурсов массива документов ГГК «Градостроительное развитие территории»:
схема территориального развития региона;
генеральные планы поселений;
проект городской черты;
проект застройки.
Подготовка материалов в качестве проектов нормативно-правовых актов регионального и муниципального уровня с целью реализации градостроительного и земельного законодательства в виде информационных ресурсов массива документов ГГК «Правила землепользования и застройки»:
проект градостроительной организации территории в качестве структурного элемента «Правил землепользования и застройки»;
проект межевания территории в границах имущественного комплекса или красных линий квартала;
материалы о градостроительных требованиях к использованию земельного участка (в том числе проект границ земельного участка);
«Правила землепользования и застройки» для поселений различного статуса (крупные города, средние города, малые города, ПГТ — районные центры, поселки — центры сельских администраций; села, деревни);
материалы для целей разграничения государственной собственности на землю;
предпроектная документация для обоснований инвестиций в строительство.
Выполнение научной работы по заказу Сибирского отделения Российской академии наук по теме «Предложения по методике ведения градостроительного кадастра с учетом создания основы для разработки генерального плана города и осуществления мониторинга градостроительной деятельности».
|
|
|
Работы, выполненные с помощью MapInfo Professional
В результате поисков наиболее удобного программного продукта для создания кадастрового комплекса наш выбор остановился на MapInfo Professional. В процессе выполнения названных работ определились следующие достоинства выбранного программного продукта:
относительная простота и, как следствие, легкость в освоении программы для обычного пользователя;
качественная русификация как интерфейса программы, так и прилагаемого к ней справочного материала;
широкое распространение MapInfo, вследствие чего нетрудно найти специалиста, способного оказать помощь в решении проблемы;
доступность конвекторов для преобразования данных как в формат MapInfo, так и из этого формата;
наличие программных средств (MapBasic) для решения конкретных пользовательских задач.
В течение 2001-2002 годов были выполнены следующие работы:
Государственная кадастровая оценка земель г.Омска и земель поселений двух районов Омской области. Созданы электронные карты (более 90 слоев по г.Омску) по характеристикам городской среды и по объектам влияния на стоимость городских земель; к адресному плану привязаны сведения по реальным сделкам с объектами недвижимости на основе автоматической выборки из базы БТИ по адресам и инвентарным номерам.
В составе генерального плана развития г.Омска разработан электронный опорный план в соответствии с разработанным и утвержденным классификатором функционального зонирования.
Создана обобщенная информационно-аналитическая база объектов градостроительной деятельности, расположенных на территории г.Омска, на основе растровой топографической съемки в масштабе 1:500, векторного адресного плана, базы по отводам земельных участков, базы по исходно-разрешительной документации на новое строительство, реестров государственной и муниципальной собственности с целью обеспечения взаимодействия комитета по управлению государственным имуществом Омской области, департамента недвижимости администрации г.Омска, Управления архитектуры и градостроительства, центра технической инвентаризации, земельного комитета.
В целях реализации Градостроительного и Земельного кодексов Российской Федерации, а также Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» определен порядок разработки, согласования и утверждения проектов градостроительной организации и межевания территорий в г.Омске, методика разработки проектов на бумаге и в электронном виде. Созданы проекты межевания центральной части города на территории 3 тыс. га по заказу департамента недвижимости администрации г.Омска. В рамках названной методики разрабатываются градостроительные требования к земельным участкам, в том числе проекты их границ. Также готовятся предпроектные материалы с целью обоснования инвестиций в строительство и размещения объектов в соответствии с намерениями заказчика.
Разработан организационный проект создания Государственного градостроительного кадастра Республики Бурятия. В настоящее время разрабатывается пилотный проект ГГК Селенгинского района Бурятии.
Идет подготовка договора о создании примерных электронных правил землепользования и застройки для различных категорий поселений, расположенных на территории Омской области по заказу Главного управления по архитектуре, градостроительству и строительному комплексу Омской области.
Электронные генеральные планы отдельных поселений, проекты планировки жилых районов в Ханты-Мансийском автономном округе (рис. 3, 4, 5), проекты градостроительной организации территориальных образований в Омске выполнялись по заказам местных администраций, а также юридических лиц — собственников земельно-имущественных комплексов.
«САПР и графика» 3'2003