.
Шабанов Арик Гуршумович, управляющий партнер
Особенности ЗПИФН сданной в аренду недвижимости (рентные фонды). Налогообложение ЗПИФН. Минимизация рисков связанных с рейдерскими атаками. Пример эффективности управления недвижимостью с использованием ЗПИФН.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, так и имущество, полученное в процессе такого управления. Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией Инвестор (физическое или юридическое лицо) может стать пайщиком, приобретя паи ЗПИФН и внеся денежные средства или иное имущество (объекты недвижимости, ценные бумаги и др.).
ЗПИФ сданной в аренду недвижимости (рентные фонды)
Фонды, получающие доход в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости, именуются рентными фондами. Отличие таких ПИФов от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду. Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов недвижимости. Однако перед принятием решения о формировании ЗПИФН, собственник должен осознавать, что в связи с увеличением внимания со стороны налоговых органов, перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от имущества, взамен получив существенные налоговые преференции.
Особенности нахождения недвижимости в составе ЗПИФН
· Налогообложение ЗПИФН
В соответствии с НК РФ, плательщиками налогов в России являются физические и юридические лица. Паевой инвестиционный фонд является имущественным комплексом без образования юридического лица и в связи с этим, освобожден от уплаты налога на прибыль в размере 24% от денежных средств, поступающих в качестве арендных платежей. Так же до момента погашения паев при закрытии фонда или выплаты промежуточного инвестиционного дохода, внутри фонда может происходить неограниченное количество сделок, не облагаемых налогом на прибыль. Кроме того, ежегодно с Организации- владельца недвижимости не взыскивается налог на имущество в размере 2% от стоимости недвижимости, в связи с тем, что в процессе внесения недвижимости в ЗПИФН собственник получает ценные бумаги - паи фонда. Владение ценными бумагами не облагается имущественными налогами.
· Ликвидность.
Недвижимость, переданная в ЗПИФН, приобретает дополнительную ликвидность благодаря возможности продаж паев на вторичном биржевом рынке, или с помощью внебиржевого обращения паев. Паи ЗПИФН могут выступать в качестве обеспечения при получении их владельцем кредита в банке.
· Наличие прав собственности.
При внесении недвижимости в фонд владелец получает статус единоличного пайщика этого фонда, т.е. все 100% имущества, которое были передано в ЗПИФН, будут принадлежать также Владельцу. При этом Владелец сохранит полный контроль над имуществом. Документами, подтверждающими право собственности на паи фонда, является Выписка из реестра с указанием количества принадлежащих пайщику инвестиционных паев.
· Минимизация рисков связанных с рейдерскими атаками
Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости, так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем самым минимизируя риски рейдерских атак. Как показывает сложившаяся практика, получить доступ к собственности фонда значительно сложнее, чем отобрать ее у предприятия. Имущество, находящееся в фонде не может быть изъято, на него не может быть наложено взыскание.
· Налогообложение пайщиков при закрытии фонда или получении промежуточного инвестиционного дохода:
13% - для физических лиц;
24% - для юридических лиц;
30% - для нерезидентов - физических лиц;
20% - для нерезидентов - юридических лиц;
0% - для нерезидентов в случае предоставления документа, подтверждающего, что компания-нерезидент является резидентом страны, с которой заключено Соглашение или Конвенция об избежании двойного налогообложения.
· Вопросы уплаты НДС
Управляющая ЗПИФН компания уплачивает НДС в бюджет по сделкам с имуществом фонда, а незачтенный НДС относит на себестоимость.
Пример эффективности управления недвижимостью с использованием механизма ЗПИФН
Юридическое лицо владеет бизнес центром площадью 4000 кв.м.
Сдача здания в аренду приносят владельцу ежегодный валовый доход в размере 1 920 000 $. .
Рыночная стоимость здания - 2500$/кв.м. х 4000 кв.м. = 10 000 000 $.
Балансовая стоимость здания - 1500$/кв.м. х 4000 кв.м. = 6 000 000 $.
Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания - 200 000 $ в год.
Рассмотрены два случая управление зданием, находящимся на балансе юридического лица (в данном примере ООО) и в составе Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда.
В первом случае доход, который до налогообложения составлял 1 720 000 $., благодаря воздействию налога на прибыль и налога на имущество, стал составлять всего лишь 1 127 200 $.
В случае с ЗПИФН, благодаря налоговым преференциям, чистый доход фонда составил 1 520 000 долл. Таким образом, только в первый год своей деятельности, фонд заработал дополнительно почти 400 000 долларов. В долгосрочной перспективе выгода от использования ЗПИФН увеличивается, благодаря возможности реинвестирования дополнительно заработанных средств.
ООО |
ЗПИФН |
Валовый доход $ |
1 920 000 |
1 920 000 |
Расходы на управление недвижимостью $ в год |
200 000 |
200 000 |
Расходы на ЗПИФН 2% в год |
0 |
200 000 |
Доход до налогообложения, $ в год |
1 720 000 |
1 520 000 |
Налог на имущество (2,2%),$ в год |
132 000 |
0 |
Налог на прибыль (24%),$ в год |
460 800 |
0 |
Чистый доход, $ в год |
1 127 200 |
1 520 000 |
Разница, $ 392 800 только в первый год деятельности ПИФа недвижимости.
Другие работы по теме:
Бизнес-план Оценочной компании
Бизнес-план Оценочная компания может быть применён для создания компании, специализирующейся на: Оценке объектов недвижимости. Оценке ущерба. Оценке ущерба от бытовых аварий.
Методы оценки рыночной стоимости земли
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно- территориальных образований (областей, районов, городов, поселений и т.п.) по оценочным зонам (оценочным группам почв) на определенную дату.12В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности.
Продажа недвижимости: дата получения дохода
С 2013 года вступили в силу поправки (Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ) в Налоговый кодекс (п. 3 ст. 271 НК РФ), которые уточнили, на какую дату нужно признавать при расчете налога на прибыль доход от продажи недвижимости.
Международные инвестиций
Международные инвeстиции :: Новости СНГ и Балтии :: Новости Казахстана Казахстан и Китай объединит инвестиционный фонд? 23 февраля 2011г. 19:06 Новости Казахстана, Астана. Казахстан и Китай создадут общий инвестиционный фонд с капиталом 1 миллиард долларов.
Ценные бумаги 4
Це́нная бума́га как юридическое понятие — документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении.
Ценообразование на рынке недвижимости 2
Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости. Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.
Как сделать бизнес инвестиционно привлекательным
Что такое инвестиционно привлекательный бизнес? «Понятный» и прозрачный для инвестора бизнес; bеет четкие приоритеты, цели и стратегию развития; gзволяет инвестору вернуть инвестиции, заработать и минимизировать свои риски.
Сбережение и накопление – долгий путь к ПИФу
В развитых странах инвестирование в фонды - это как умение читать, писать или пользоваться компьютером. Следовательно, расширяется выбор: покупать иностранную валюту, недвижимость, размещать деньги на депозит или вкладывать в ПИФ.
по Экономике недвижимости 5
Задача 12. Ипотечный кредит в 1 млн. д. е. предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через 10 лет должна быть погашена единовременно вся основная сумма кредита. Заемщик, сотрудник РГАЗУ, хочет в начале каждого месяца вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через 10 лет погасить долг.
Паевые инвестиционные фонды Создание и
Содержание: Что такое паевой инвестиционный фонд? ..........................................................................2 Пайщиками.................................................................................................................................2 Создание паевого фонда ...........................................................................................................2 Собранные средства инвесторов..............................................................................................2 Оплата услуг ..............................................................................................................................2 Создание и деятельность паевых фондов ...............................................................................2 Основными объектами вложений паевых фондов .................................................................2 Доходы
Понятие и сущность паевого фонда
СОДЕРЖАНИЕ Введение…………………………………………………………………………………3 1. Паевые инвестиционные фонды: понятие и сущность 1.1 Понятие паевого фонда…………………………………………………. 4
Инфраструктурные инвестиции в России
Первым пунктом написать актуальность инфраструктурных инвестиций в россии Накануне экономического кризиса сообщения о стартапах мегапроектов в России были неотъемлемой частью информационного пространства. Сегодня ситуация иная: на смену проектам федерального значения приходят менее крупные, реализация которых планируется на региональном и муниципальном уровнях.
Закрытые паевые инвестиционные фонды в России
Изучение российского рынка коллективных инвестиций, определение лидеров по объему привлеченных средств. Характеристика создания фонда под определенный круг потенциальных инвесторов. Исследование особенностей погашения паев, методов работы с пайщиками.
Паевые инвестиционные фонды
Понятие ПИФа, инвестиционного пая. Банкротство, классификация, рейтинг ПИФов. Отличия акционерного инвестиционного фонда от ПИФа. Операции с инвестиционными паями. Формирование паевого фонда. Доверительное управление ПИФом. Учет и хранение активов фонда.
Анализ финансового состояния предприятия
Содержание и задачи анализа хозяйственной деятельности. Характеристика и направления деятельности ООО "Управляющая компания "Музей", анализ его финансовой устойчивости и ликвидности баланса. Анализ платежеспособности, деловой активности предприятия.
Расчет эффекта финансового и операционного рычага
Методы определения и экономическое обоснования силы воздействия операционного рычага. Способы расчета прибыли, подлежащей налогообложению, чистой рентабельности собственных средств, экономической рентабельности, а также уровня эффекта финансового рычага.
Ведение реестра владельцев инвестиционных паев
Правила ведения реестра владельцев инвестиционных паев, их отражение в законодательстве Российской Федерации. Расчет стоимости инвестиционного пая на начало периода вложения, с учетом надбавки на момент приобретения паев, на конец периода инвестирования.
Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.
Налогообложение прибыли участников закрытого ПИФа
Закрытые паевые инвестиционные фонды, несмотря на свою новизну, сегодня считаются перспективнейшим финансовым инструментом. Однако законодательные нормы, регулирующие порядок их налогообложения, далеко не всегда однозначны.
Схема системы налогообложения Украины
Другие налоги и платежи, Плата по возмещению затрат на геологоразведочные работы, Плата за специальное использование природных ресурсов, Государственная пошлина, Местные налоги и сборы, Плата за загрязнение окружающей среды, Рентная плата за добываемые в Украине нефть и природный газ
Инвестиционный менеджмент
Инвестиции — долгосрочные вложения капитала с целью получения дохода. Инвестиционный менеджмент — управление инновациями и финансовыми вложениями в отрасль экономики, в развитие компании, предприятия; функции, задачи, анализ и оценки эффективности.
Пузырь на рынке недвижимости
Пузырь на рынке недвижимости — является разновидностью экономического пузыря, происходящего на рынке недвижимости. Признаки Финансовая доступность. Измеряется стоимостью недвижимости к величине ВВП. Может определяться для отдельной взятой территории как стоимость к доходам населения.
Недвижимость в Голландии
Наличие собственного жилья - одно из основных условий получения вида на жительство в Голландии. Имея в Голландии недвижимость и конкретный бизнес, вы и ваша семья имеете уже все шансы для получения там вида на жительство.