Житлова іпотека перехідного періоду проблеми і перспективи розвитку

Рефераты по астрономии » Житлова іпотека перехідного періоду проблеми і перспективи розвитку Скачать

Житлова іпотека перехідного періоду: проблеми

і перспективи розвитку


Незважаючи на всі проблеми що існують у перехідній економіці у ряді країн зроблено деякі кроки у становленні іпотечного механізму в житловому секторі. Так в Україні Росії Білорусі вже з'явилися або зароджуються окремі елементи іпотечного кредитування що можна розглядати як складові майбутньої моделі житлового фінансування. Аналіз цього досвіду свідчить що при формуванні первинного ринку житла в країнах із постсоціалістичною економікою відбувається перехід від централізованого державного фінансування до нових джерел грошових ресурсів.

Пайова участь у житловому будівництві стала одним із перших і найбільш простих методів залучення засобів із позабюджетних джерел. Проте практика показала що в тих випадках коли число вкладників відповідало кількості побудованих квартир реальні терміни завершення проектів будівництва істотно затягувалися. Вирішення цієї проблеми будівельні компанії намагалися знайти за допомогою випуску спеціальних житлових цінних паперів. Так в Україні починаючи з 1995 року ряд будівельних підприємств («Київміськбуд» Дніпропетровська фінансово-будівельна компанія «Ельф») почали залучати кошти населення на основі укладання спеціальних житлових контрактів і випуску житлових облігацій і векселів.

Емітентом і гарантом житлових паперів нерідко виступали міські органи влади або великі банки. У Росії з метою регламентації залучення коштів через випуск цінних паперів (цільове використання збереження і захист від інфляції забезпечення високого рівня їхньої ліквідності) у 1994 році був прийнятий спеціальний Указ Президента. У 1995 році Федеральна комісія з цінних паперів прийняла відповідні інструкції що регламентують процедури випуску й обертання житлових сертифікатів.

Аналіз показав що основними принциповими моментами використання схеми з житловими цінними паперами є :

номінальна вартість паперів що випускаються (виражається в квадратних метрах загальної площі від 0 1 до 1 кв. м і в грошовій формі залежно від собівартості характеристики будинку терміну введення його в експлуатацію);

такі цінні папери можуть обертатися і емітенти установлюють правила їхнього зворотного викупу (українські підприємства найчастіше розміщують облігації за номінальною вартістю а викуп і продаж - за ринковою);

розрізняють два види цінних паперів: короткострокові (1 5 або 2 роки) і довгострокові (від 2 до 10 років). У першому випадку облігації в основному прив'язані до будівництва якогось визначеного житлового об'єкта. У цьому випадку обсяг випуску облігацій по площі дорівнює обсягу планованого конкретного житлового об'єкта або об'єктів. У випадку довгострокових випусків такої жорсткої прив'язки не існує;

для закріплення квартири за майбутнім власником необхідно як правило володіти не менш ніж 30% загальної площі квартири. Право володіння квартирою цілком переходить до клієнта коли він придбає 100% облігацій на квартиру тобто викуповує її цілком.

Така схема являє собою досить безпечний і вигідний для будівельних компаній і дуже привабливий для вкладників у порівнянні з іншими механізм залучення позабюджетних коштів. Ключовим моментом є те що накопичені засоби інвестуються в нерухомість вартість якої може змінюватися відповідно до індексу вартості будівельних робіт.

Проте поряд із позитивним ця система має ряд недоліків і обмежень.

По-перше практика показала що довгострокові житлові цінні папери майже не працюють. Це стало наслідком того що психології людини властиво придбання товару в міру потреби не відкладаючи покупку що кредитується на довгі роки тим більше в умовах економічної і політичної нестабільності.

По-друге громадяни із середнім рівнем прибутків сплатити вартість квартири за допомогою короткострокових паперів не можуть внаслідок чого така схема може існувати тільки в тих місцях де дуже високий попит на житло - у столицях держав (Москва Київ Мінськ) і значних промислово-культурних центрах (Санкт-Петербург Самара Дніпропетровськ тощо).

По-третє у зв'язку з тим що обсяг короткострокових облігацій що випускаються як правило за площею дорівнює обсягу планованого житлового будівництва нерідко фінансових засобів не вистачало для завершення будівництва і запровадження в дію житлових об'єктів. Гаранти цінних паперів - місцеві органи влади - внаслідок гострого дефіциту бюджету не могли кредитувати комерційне житлове будівництво. Банки в економічних умовах що склалися дуже обережно надавали кредити під нове будівництво. Тому окремі значні будівельні компанії й інші зацікавлені особи стали створювати свої комерційні банки які працювали б на первинному житловому ринку. Прикладом є робота холдингової компанії «Київміськбуд».


Принципова схема роботи підприємства «Київміськбуд» із комерційним банком «Аркада» подана на схемі (див. рис. 1).


Рис. 1. Принципова схема роботи будівельних холдингових компаній щодо залучення фінансових ресурсів у житлову сферу


З метою залучення ресурсів для позабюджетного житлового інвестування через комерційний банк АКБ «Аркада» розробила програму «Квартира на виплат».

Банк «Аркада» завдяки цільовим житловим внескам населення має можливість видавати кредити для будівництва житла терміном до 5 років. Перший внесок покупця повинен скласти не менше 40% вартості житла. Далі до запровадження в експлуатацію будинку він виплачує тільки відсотки а після введення в експлуатацію приступає до рівномірного поквартального погашення кредиту і відсотків. Щоб захистити себе і вкладників від інфляційних втрат банк пропонує спеціальну розрахункову одиницю «ОдІн» яка не є засобом платежу. Курс «ОдІна» визначається банком та виражається в гривнях відповідно до динаміки цін на житло проінвестоване довірителями та індексами інфляції і цін на будівельні матеріали. Розрахунок проводиться щотижня.

На залучені суми внесків і видані кредити в банку «Аркада» відсотки нараховуються в «ОдІнах». Процентна ставка для вкладників банку складає 10% річних у «ОдІнах» процентна ставка для позичальників що одержують у банку довгостроковий кредит на будівництво житла - 10 5%.

До запланованої дати введення будинку в експлуатацію позичальник зобов'язаний щоквартально не пізніше 10 числа місяця що йде за останнім місяцем розрахункового кварталу виплачувати відсотки за користування кредитом що розраховуються за формулою:

В=(Ззабr П/100 r N/365) Ор/Оо

де: В - сума відсотків за користування кредитом що підлягає виплаті позичальником розрахована на дату оплати (у грн.);

Ззаб - залишок заборгованості за кредитом (у грн.);

П - процентна ставка за користування кредитом відповідно до Кредитного договору;

N - кількість днів за які нараховано відсотки;

Ор - курс «ОдІн» на день виплати відсотків за користування кредитом;

Оо - курс «ОдІн» на день видачі кредиту;

Купуючи житло за такою схемою на виплат протягом 5 років покупець житла доплачує за кредит від 55% до 70% його приведеної вартості.

Така модель має ряд істотних переваг тому що дозволяє не тільки мобілізувати фінансові ресурси для житлового будівництва цієї компанії але й подає інформацію про клієнта його платоспроможність і готовність виконувати прийняті зобов'язання що при відсутності кредитних історій в українських громадян є надзвичайно важливим. Більш того в умовах відсутності на Україні широкодоступних кредитів на придбання житла така модель є дуже цікавою.

У той же час таке залучення позабюджетних засобів у житлову сферу на основі елементів іпотеки має ряд істотних хиб.

По-перше вона на відміну від повноцінної іпотеки обмежує вибір позичальника. Позичальнику пропонується житло вироблене тільки «Киіївміськбудом».

По-друге така модель як будь-яка цільова модель обмежує розмір засобів що залучаються обсягом заощаджень вкладників зацікавлених в одержанні житлових кредитів і не охоплює заощадження іншої частини населення і вільні фінансові ресурси юридичних осіб. Однак треба зазначити що на базі «Київміськбуд» планується проведення експерименту суть якого полягає в залученні коштів населення та суб’єктів підприємницької діяльності на довгострокові пенсійно-заощаджувальні вклади.

По-третє незначний для іпотеки термін кредитування збільшує розміри плати за кредит тим самим роблячи його менш доступним для громадян України.

По-четверте загальна економічна ситуація на Україні змушує спеціалістів АКБ «Аркада» вводити спеціальний показник «ОдІн» що збільшує плату за кредит.

По-п’яте банк «Аркада» не застосовує гнучкі зрозумілі позичальнику процентні ставки що забезпечують більш широкий доступ позичальників до кредитів.

Свою схему кредитування житла на термін 5 років пропонує компанія «Житло - кредит - Україна». Компанія набирає групу з 60 чоловік (взагалі схема припускає набір групи зі 120). Протягом 5 років (60 місяців) члени кооперації повинні виплачувати щомісячні рівні внески що розраховуються з середньорічної вартості одно- дво- і три- кімнатних квартир. Крім того клієнти виплачують вступні внески в розмірі 3% вартості житла при покупці однокімнатної квартири 2 5% — двокімнатної квартири 2% — трикімнатної квартири. При одержанні квартири необхідно сплатити фірмі ще 1%. Щомісяця 0 25% вартості квартири вноситься на адміністративні витрати компанії. У результаті сумарні додаткові витрати клієнта становлять

3%+1%+(0 25%r 60)=19% за п'ять років.

Розподілятися житло буде шляхом аукціону і розіграшу зі щомісячним чергуванням двох цих форм. Після вселення у квартиру клієнт продовжує виплачувати внески до повного погашення вартості житла.

Наскільки безпечна схема для членів кооперації що одержують квартири останніми сьогодні оцінити складно: жодний із «клубів покупців» не дійшов до логічного завершення свого існування.

Всесторонній аналіз проведений автором [1] свідчить що кредитування купівлі житла за принципом самодопомоги на Україні за всю її історію не мало широкого розвитку.

Запорізька корпорація «Арсенал» розробляє схему придбання житла в кредит на вторинному ринку. Спеціалісти вважають що в регіонах вторинний ринок більш перспективний ніж первинний: — вартість 1 кв. м. нижча. Після залучення західного кредиту компанія буде діяти за такою схемою. Покупець обравши об'єкт нерухомості вносить 30% його вартості (продавець одержує на руки всю суму відразу). Наданий покупцю кредит гаситься протягом 3-7 років при кредитному відсотку не більше 20% річних [2].

Наскільки така схема реальна покаже час але фактом залишається те що західний інвестор дуже обережно підходить до кредитування купівлі житла на українському ринку.

Першим банком що намагався реалізувати на території країн із постсоціалістичною економікою інвестиційну іпотечну модель була Ярославська філія Іпотечного акціонерного банку. Використовуючи достатньо складну організаційну і правову форму обумовлену відсутністю відповідної нормативної бази (1995 р.) цей банк в остаточному підсумку надавав іпотечні кредити на житло за рахунок коштів що залучаються від продажу іпотечних сертифікатів забезпечених нерухомістю. Як організація-посередник що діє на вторинному ринку іпотечних кредитів виступала Іпотечна кредитна компанія що залучала кредити у банку і поширювала іпотечні сертифікати забезпечені заставою [3].

Можливість продавати видані іпотечні кредити інвесторам дозволила б банкам вирішити проблему обмеженості ресурсів. Створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування що включала б функції вторинного ринку іпотечних позик могло б стимулювати зростання житлового іпотечного кредитування що потребує серйозних заходів із боку уряду.

Як було зазначено вище іпотечний ринок в Україні і Росії намагався адаптуватися до економічних інфляційних умов і несприятливого законодавчого середовища знаходячи свої власні шляхи зниження різноманітних видів ризиків довгострокового житлового кредитування а також підвищуючи доступність кредитів для населення для того щоб громадяни могли позичити достатньо засобів для погашення значної частки вартості придбаного житла.

Розглянемо основні напрями за якими йшов процес інновації.

Кредитний ризик. У країнах із розвинутим іпотечним кредитуванням кредитор у випадку нездатності позичальника повернути кредит зазнає втрат якщо сума виручена від продажу об'єкта нерухомості менша ніж невиплачена частина боргу включаючи відсотки й усі витрати пов'язані з обертанням стягнення і реалізацією закладеного майна.

В Україні і Росії кредитний ризик тобто можливість втрат через неповернення кредиту істотно збільшується в зв'язку зі складністю обертання стягнення і реалізації закладеного майна. І хоча існуюче законодавство передбачає можливість обертання стягнення на предмет застави і задоволення вимог заставоутримувача суперечливість самого законодавства і практика що сформувалась часто роблять виселення боржника неможливим. Лише дуже невелика кількість банків реально надає іпотечні кредити укладаючи з позичальником кредитний договір і договір про іпотеку (заставу) що забезпечує його. У більшості випадків договір іпотеки або договір застави використовується при кредитуванні добре відомих банку клієнтів або у випадках коли будівельна організація разом із банком входять в один холдинг (прикладом є холдингова компанія «Київміськбуд»).

Цілком очевидно що для іпотечного кредитування принципого значення набуває чітке законодавче закріплення можливості позбавлення позичальника права на заставлене майно і виселення з житла у випадку якщо він не проводить своїх платежів.

Надання довгострокових кредитів із фіксованим відсотком сьогодні практично є неможливим. Це або занадто ризиковано для банку або якщо ризик цілком врахований у ставці недоступно для позичальника. У цій ситуації банки Росії і України що надають житлові кредити домагаються зменшення ризику процентної ставки використовуючи нові кредитні інструменти. При цьому найбільше поширення одержали позики з індексацією платежу за курсом рубля і гривні до долара. Відповідно до поширеної практики позичальнику дається карбованцевий кредит у перерахунку в долари США (фактично доларовий кредит оформлений у карбованцевому еквіваленті). Розмір щомісячного платежу в рахунок погашення кредиту розраховується в доларах і може виплачуватися в рублях за поточним валютним курсом. Будучи досить простим і звичним як для банкірів так і для клієнтів інструмент з індексацією за доларовим курсом не усуває реального ризику процентної ставки що наочно виявляється коли реальний курс долара падає. В умовах падіння курсу долара вартість активів поданих фактично в доларових кредитах може впасти стосовно вартості банківських фондів поданих карбованцевими зобов'язаннями за рахунок яких фінансуються ці кредити. Можливість втрат кредитора росте. Банки враховують цей ризик шляхом збільшення надбавки до процентної ставки за такими кредитами. В результаті рівень відсотка за житловими кредитами у доларовому перерахунку часто складає 30% і вище що дуже обмежує коло потенційних клієнтів.

Оригінальна схема індексованого кредиту була розроблена Ярославською філією Іпотечного акціонерного банку. В її основу була покладена процедура рівномірного щомісячного погашення суми основного боргу з платежами фіксованого відсотка із суми боргу що залишилася. Проте сама сума боргу переглядається щоразу коли змінюється офіційний розмір мінімальної заробітної плати тобто як індекс використовується індекс мінімальної заробітної плати. Річна ставка відсотка за таким кредитом порівняно невелика і складає 26% (1996 р.).

У Росії був розроблений інструмент із регульованою відстрочкою платежів - ІРОП. Використання ІРОП припускає застосування двох процентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковість кредитних операцій для банку а інша - зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка більш висока називається «контрактною ставкою» і визначає той розмір платежу що зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт повинен був би в принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується на міжбанківському ринку кредитів плюс фіксована банківська надбавка.

Проте насправді регулярні щомісячні платежі за кредитом позичальник робить за достатньо низькою ставкою що називається «платіжною». Різниця між розміром платежу що клієнт винен банку за контрактною ставкою і тим що він сплачує за платіжною ставкою регулярно додається до суми основного боргу позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника перераховується кожні три місяці виходячи зі зрослої суми заборгованості таким чином щоб до кінця терміну позики клієнт погасив її цілком. Можна сказати що платежі за повною «контрактною» процентною ставкою сплачуються в більш пізній період коли позичальнику буде легше їх здійснити завдяки збільшенню його прибутків хоча б і номінальних в результаті інфляції.

У травні 1994 р. кредити з регульованою відстрочкою платежів став видавати Мосбізнесбанк. Цей інструмент пізніше почав застосовувати ще ряд банків причому як показують розрахунки рівень кредитного ризику при його застосуванні є цілком прийнятним.

Всі три вищевказані кредитні інструменти належать до класу так званих «кредитів з індексацією» що знайшли широке поширення в країнах із високою інфляцією та інфляцією що змінюється.

Для зниження ризику процентної ставки використовуються різноманітні індекси що дозволяють уникнути фіксованого відсотка за довгостроковими кредитами. Ідеальним індексом що цілком запобігає цьому виду ризику для банку є індекс вартості фондів конкретного банку. На практиці важко домогтися довіри позичальників до такого типу індексу тому банки намагаються замінити його по-перше більш суспільно визнаними показниками по-друге показниками що максимально відображають динаміку ринкових процентних ставок.

Страницы: 1 2 3