Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.
Ипотека – это залог недвижимости. Общая схема ипотеки следующая - кредитор выдает сумму на приобретение недвижимости. Заемщик приобретает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенная недвижимость оформляется в качестве залога по полученному кредиту. При этом приобретенное имущество остается у должника в его владении и пользовании.
Ипотека регулируется федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Термины «кредит» и «ипотека» различаются принципиально: кредит - это деньги, которые банк выдает Вам в обмен на некий залог, этот залог и есть ипотека.
Ипотечный кредит - кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика произвести заданное количество платежей.
В выдаче ипотечного кредита принимает значительное количество организаций. Банки проверяют платежеспособность заемщика; страховые компании страхуют риски, возникающие в процессе выдачи кредита; оценочные компании помогают оценить рыночную стоимость квартиры.
Особенности ипотечного кредита:
• Срок выдачи кредита от 6 месяцев до 27 лет.
• Проценты за приобретаемое жилье составляют до 95 %.
• Приобретаемая квартира автоматически становится залогом.
• Первоначальный взнос составляет от 5 до 40 % от стоимости квартиры.
• Платежи по кредиту не должны превышать 30-35 % ежемесячного дохода заемщика.
• Ипотечный кредит погашается ежемесячными равными платежами, включающими в себя проценты по кредиту и часть основного долга.
• При предоставлении кредита учитываются следующие доходы заемщика: заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и другие за последние 2 года.
Преимущества ипотечного кредита:
Ипотека - это возможность получить жилье в собственность, как только банк даст разрешение на получение кредита.
Ипотечный кредит погашается в течение достаточно долгого срока – от 5 до 40 лет в зависимости от выбранной программы.
Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту по величине сопоставимы с той суммой, которая обычно выплачивается за аренду жилья. Разница состоит в том, что ипотека избавляет Вас от необходимости отдавать деньги за «чужое» жилье и дает Вам возможность вкладывать их в собственную недвижимость.
Арендуя жилье, Вы можете оформить только регистрацию по месту жительства. Приобретая жилье по ипотеке, Вы получаете возможность оформить официальную прописку, а также прописать в квартире членов Вашей семьи.
Сегодня на рынке отмечается стабильный рост цен на недвижимость (в год от 15 до 30%). Приобретая недвижимость по ипотеке, Вы выгодно распоряжаетесь своими денежными средствами.
Ипотека дает возможность на получение солидной налоговой льготы (сумма до одного миллиона рублей выводится из-под налогообложения).
Минусы ипотечного кредитования:
Проценты по кредиту составляют иногда до 100 % от стоимости квартиры.
при внесении первоначального взноса Вам потребуется дополнительная сумма на сопутствующие расходы.
разные банки учитывают разные виды Ваших доходов.
иметь официальное место работы просто необходимо. Причем стаж на данном месте должен составлять не менее 6 месяцев.
банки могут потребовать поручителей.
КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
ЧАСТЬ I
При выборе кредитора, прежде всего, обратите внимание на процентную ставку кредита и срок, на который он выдается.
Определяясь с выбором банка, уточните следующее:
возможность досрочного погашения кредита (может караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности);
доля выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи);
действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).
Нужно иметь в виду, что кредитная организация не выдаст сумму, равную стоимости квартиры. Максимум, на который может рассчитывать заемщик – кредит в размере от 70 % до 95 % от стоимости жилья. Сумма зависит не только от банка, но и от стоимости квартиры, Ваших доходов, престижность Вашей компании и должности, которую Вы в ней занимаете и многих других факторов.
Стандартная величина первого взноса – от 0 до 30% от суммы покупки.
Величина процентной ставки зависит от способа подтверждения доходов, выбранного кредитного продукта (квартира, коттедж и т.д.), а также срока кредитования. Минимальная процентная ставка на 10 лет – 9,5%, а на 20 лет – 10%. Ставка по кредиту может быть плавающей (естественно, по вашему желанию). То есть она может меняться в зависимости от ставки на международном межбанковском рынке депозитов (LIBOR).
Банк накладывает ряд ограничений. Чаще всего банки отказываются кредитовать ветхое или аварийное жилье, а также новостройки на этапе котлована. По ипотеке нельзя купить долю квартиры, а также квартиру с сомнительной юридической историей.
Ваша кандидатура будет рассматриваться на получение ипотеки, если вы молоды (от 20 до 40 лет), получаете относительно высокую «белую» зарплату (от $1000) и имеете стаж работы на своем предприятии от полугода.
Вам потребуются следующие документы: копия паспорта, трудовой книжки, справку о доходах с места работы. Все остальные документы желательны, но необязательны.
7. Проходим андеррайтинг.
Андеррайтинг - процедура проверки банком платежеспособности заемщика.
Никаких шансов на кредит нет у безработных и неквалифицированных рабочих, а также мужчин, не служивших в армии, а также у тех, кто получил отвод у страховщиков по причинам медицинского характера, а также у лиц, с судимостью по определенным статьям.
8. Получаем решение кредитного комитета, которое действительно в течение трех месяцев.
9. Ищем квартиру. Согласуем ее с банком.
Проверяем состояние и юридическую чистоту (титул) квартиры.
10. Оформляем страховку. Заполняем предельно честно анкету у страховщика. Знайте, что страхуется сумма кредита, увеличенная на 10%.
Этапы ипотечной сделки
1. Подписываем кредитный договор с банком.
После этого банк переводит деньги на счет клиента (как вариант – закладывает в депозитарную ячейку). На этот же счет клиент может внести и первоначальный взнос.
Потом подписывается договор с продавцом жилья – о приобретении квартиры. В нем должны быть прописаны не только условия покупки квартиры, но и все условия залога, то есть обязательства клиента перед банком.
2. Регистрируем сделку
Понадобится три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Обычно процедура регистрации ипотечной сделки занимает не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением в виде залога.
Данные статистики показывают, что около 80% населения нашей страны и Кузбасса в частности нуждается в улучшении жилищных условий.
В Кемеровской области ипотекой занимаются региональное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, жилищно-строительные кооперативы, а также работающие с физическими лицами банки.
Также оформить ипотеку можно через агентство недвижимости. К примеру, работающий в Кемерове банк “АГРОПРОМКРЕДИТ” или новокузнецкий “Кузнецкбизнесбанк” работают с желающими получить кредит на покупку недвижимости заемщиками только через риэлтерские агентства. Суть схемы заключается в том, что риэлтеры доводят информацию о возможности приобретения жилья в рассрочку до своих клиентов и тем самым “продвигают” услуги банка, а также информируют потенциальных заемщиков об основных условиях предоставления кредита, что снижает нагрузку на работников банка. Кроме того, риэлтеры берут на себя составление пакета документов, связанных с куплей-продажей жилья.
А в последние время во взаимоотношения выдающего ипотечный кредит банка и заемщика начинает включаться еще один участник – строительная компания. Традиционно ипотечные кредиты выдавались на покупку жилья на вторичном рынке, и залогом служила уже построенная квартира. Но, начиная с конца 2003-начала 2004 года, отдельные банки начинают осуществлять инвестиции в строительство жилья, предназначенного для приобретения через ипотеку, или же готовятся к запуску таких программ. При реализации данной схемы основной риск несет банк, который оплачивает застройщику полную стоимость еще не построенной квартиры, а в случае невыполнения заемщиком долговых обязательств предпринимает меры по взысканию предмета залога. До тех пор, пока жилье находится в процессе строительства, залогом являются как поручительства физических или юридических лиц, так и право выкупа строящейся квартиры. Как только квартира будет сдана в эксплуатацию, заемщик регистрирует право собственности на жилое помещение с обременением ипотекой, и предметом залога становится сама квартира. Иными словами, он не может продать, завещать или отдать в залог приобретенное в рассрочку жилье до тех пор, пока не погасит полную стоимость кредита.
Приведем сравнительный анализ условий предоставления ипотечного кредита банков и финансово-кредитных организаций Кемеровской области.
Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России можно сделать следующие выводы.
1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой.
2. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования требуют при их решении использовать программный подход
3. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.