Источники жилищного права

Федеральное агентство по образованию

Филиал ГОУ ВПО «Новосибирский государственный университет экономики и управления-«НИНХ»» в г. Улан-Удэ

Номер группы: 0711

Наименование специальности: Юриспруденция

Студент: Киреенко Максим Сергеевич

(фамилия, имя, отчество)

Номер зачетной книжки : 08296

Учебная дисциплина: Жилищное право

Кафедра ______________________________________________

Номер варианта контрольной работы: 6

Дата регистрации: «_____» _______________ 2010 г.

Проверил: ____________________________________________

(Фамилия, имя, отчество преподавателя )

Улан-Удэ 2010

Содержание

Теоретическая часть

Источники жилищного права.

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма.

Практическая часть

Список использованной литературы

Источники жилищного права - можно подразделить на две большие группы:

Законы Российской Федерации и принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

законы и другие нормативные акты, принятые субъектами Российской Федерации.

Охарактеризуем основные источники жилищного права.

1) Конституция Российской Федерации является правовой основой жилищного законодательства: нормы, содержащиеся в Основном законе страны, определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Конституция относит жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (п. "к" ч. 1 ст. 72) в отличие от гражданского законодательства, которое относится к исключительному ведению Российской Федерации*(72).

2) Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ вступил в силу с 1 марта 2005 года (опубликован в "Российской газете" 12 января 2005 года N 1) знаменует собой новую эпоху в развитии жилищных отношений в нашей стране*(73).

3) Согласно Закону Российской Федерации от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" государственные и муниципальные органы могут бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Этот Закон содержит правила приватизации жилищного фонда России и является правовым основанием для изменения формы собственности на конкретное жилое помещение у конкретного лица.

4) Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства в пределах территории Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности, на обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности соблюдения требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил. Градостроительный кодекс РФ регулирует также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль за осуществлением градостроительной деятельности, ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации о градостроительстве.

5) Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 года "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.

6) Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и принятая на основании и в соответствии с этим Законом инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения*(74).

7) Важнейшим источником жилищного права является ГК РФ, в частности глава 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688 ГК РФ).

8) Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, об ответственности за нарушение правил пользования этими помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21-7.23 КоАП РФ).

9) Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года*(75). ЗК РФ регулирует правовое положение, в частности, земель поселений, т.е. земель, используемых и предназначенных для застройки и развития городских и сельских поселений. В ст. 83 ЗК РФ специально указывается, что правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов Российской Федерации.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает институт зонирования территорий, который предусматривает, в частности, установление жилой территориальной зоны в составе земель поселений (ч. 1 ст. 85). Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной смешанной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (ч. 5 ст. 85 ЗК РФ).

Законодательная деятельность субъектов Российской Федерации осуществляется путем принятия отдельных нормативных актов. Примерами таких актов являются:

- Положение о порядке и условиях передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в городе Москве (утверждено постановлением Правительства города Москвы от 27 августа 1991 года);

- решение "О приватизации жилищных помещений", принятое Санкт-Петербургским городским Советом народных депутатов 27 октября 1992 года;

- решение от 24 мая 1993 года "Об условиях и порядке приватизации жилья в городе Санкт-Петербурге" и другие нормативные правовые акты.

Многочисленность и разнообразие таких актов затрудняют решение конкретных жилищных вопросов*(76). К числу источников жилищного права следует относить и постановления пленумов Верховных Судов СССР и Российской Федерации.

Особое место в жилищном законодательстве стали занимать международные правовые акты после того, как действующая Конституция РФ определила, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы России (ч. 4 ст. 15).

В Конституцию Российской Федерации вошли нормы о жилищных правах, заимствованные из:

- Всеобщей декларации прав человека, утвержденной Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 года;

- Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, принятого Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 года*(77).

Конституционные нормы о жилищных правах, в свою очередь, стали основой для разработки других нормативных актов по жилищному праву.

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с требованиями ст. 82 и 83 ЖК РФ и с учетом общих правил об изменении и расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ.

Следует отметить, что расторжение договора жилищного найма приводит к его досрочному прекращению. В действующем жилищном законодательстве имеется специальная статья 82 ЖК РФ с заглавием «Изменение договора социального найма жилого помещения». Согласно ей договор социального найма жилого помещения изменяется в двух случаях:

1) по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а не объединяющихся;

2) по требованию дееспособного члена семьи о замене нанимателя.

Выделяют два порядка изменения и расторжения договора: внесудебный и судебный.

Внесудебный порядок используется при изменении и расторжении договора по соглашению сторон. В качестве общих норм, определяющих порядок действия по достижению соглашения сторон, могут применяться нормы гл. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора, т.е. одна сторона обращается к другой с соответствующим предложением и может дать согласие (акцепт) на заключение договора. Изменение и расторжение договора должно быть совершено в той же форме, что и заключенный договор.

Согласно ч. 1 ст. 81 ЖК РФ изменение договора происходит по требованию одной из сторон договора – нанимателей и членов их семей – во внесудебном порядке, что является отступлением от общих правил гражданского законодательства (ст. 450-453 ГК РФ).

Касаясь ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, следует обратить внимание, что дееспособный (а не совершеннолетний) член семьи может требовать признания себя нанимателем с согласия остальных членов семьи и наймодателя.

В то же время законодатель не определил оснований для отказа со стороны наймодателя и не обязал последнего мотивировать принятое решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке.

Когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо учитывать, что требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения в срок ответа на данное предложение, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК). В судебном порядке договор может быть изменен или расторгнут в исковой форме защиты гражданских прав.

Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Следует иметь в виду, что согласно п. 15 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 г. «О статусе военнослужащих» предусмотрено, что в случае освобождения жилых помещений, занимаемых военнослужащими и проживающими совместно с ними членами их семей, за исключением жилых помещений, находящихся в их собственности, указанные помещения предоставляются другим военнослужащим и членам их семей. При этом следует учитывать, что Федеральным законом от 22.08.2004 г. №122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные опыты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации» не изменены положения Федерального закона «О статусе военнослужащих», закрепляющие право на повторное заселение.

Прекращение договора означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

В ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусматривается расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя лишь в судебном порядке в случае:

а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Данный пункт дублирует содержание ст. 155 Основ, в которой помимо выселения предусматривался размер пени;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использования жилого помещения не по назначению.

Перечень, указанный в ст. 83 ЖК РФ, сформулирован как исчерпывающий.

В ЖК РФ отсутствует регламентация вопроса утраты права пользования жилым помещением. Вряд ли правильно расторгать договор социального найма, предусмотренного ст. 83 ЖК РФ, и выселять без предоставления жилого помещения всех пользователей жильем (ст. 91 ЖК РФ), если виновным в порче помещения или в нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей. Речь следует вести о признании в судебном порядке виновного лица утратившим право пользования жилым помещением и о выселении его с сохранением действия договора для всех пользователей жилым помещением. Причем ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение лиц, лишенных родительских прав, не определив основания прекращения жилищных правоотношений. Данный случай следует расценивать как утрату права пользования жильем.

В связи с тем, что ордер перестал служить основанием для вселения в жилое помещение, представленное в жилищном фонде социального пользования, по ЖК РФ не подлежит применению сложившаяся судебная практика о признании ордера недействительным и выселении лиц, вселившихся по нему в конкретное жилое помещение. ЖК РФ не предусматривает оснований для расторжения договора социального найма в случае нарушения очередности предоставления жилых помещений из фонда социального использования.

Следовательно, граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в договоре найма жилое помещение они не имеют. ЖК не устанавливает круга лиц, которые могут выступить с иском в таких случаях.

ЖК РФ в ст. 85 предусмотрел предоставление благоустроенных жилых помещений в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Согласно п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу признание осуществляется межведомственной комиссией. К работе в комиссии с правом соответственного голоса привлекается собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания. В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»[13] закреплено, что основаниями для признания жилых помещений непригодными для проживания следует считать их расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами. Непригодными для проживания будут помещения, расположенные в многоквартирных домах, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунта, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно. Указанные многоквартирные дома в этих случаях признаются аварийными и подлежащими сносу. В то же время п. 2 ст. 57 ЖК РФ предусматривает право граждан, чьи помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат, на внеочередное предоставление жилых помещений. Полагаем, что фраза «ремонту и реконструкции не подлежит» излишня, так как жилье признано непригодным для проживания.

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Согласно ст. 90 ЖК, выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т.е. не менее 6 кв. м на одного человека). Это помещение может не отвечать критериям благоустроенности. На наш взгляд, в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения – быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства и находиться в пределах населенного пункта, так как иное толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в обзоре практики указал, что «в исковом заявлении должно быть указано конкретное жилое помещение, в противном случае иск должен быть оставлен без движения. Если же такой иск принят, то в нем должно быть отказано»

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 ЖК. Это возможно, если наниматель и (или) другие граждане, за которых он несет ответственность, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. К гражданам, за действия которых наниматель по договору социального найма отвечает, относятся: члены семьи нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ); поднаниматель и граждане, вселяемые с ним (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ); временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ). К сожалению, жилищное законодательство не раскрывает понятий «разрушение» и «повреждение жилого помещения». Сами по себе эти действия не являются основанием для обращения наймодателя в суд с соответствующим требованием о выселении. Наймодатель вначале обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения или санитарно-технического оборудования, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения указанные лица не устраняют нарушения, перечисленные в ст. 91 ЖК, то наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении данных лиц.

В ст. 91 ЖК предусмотрено правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Наниматель Клюев с семьей из пяти человек проживает в четырехкомнатной квартире. В связи с необходимостью вне планового капитального ремонта дома семье Клюева была предоставлена возможность переезда на время ремонта в трехкомнатную квартиру 40,3 кв.м. Однако Клюев отказался от такого переселения, требуя предоставление жилой площади на постоянной основе с учетом его пожеланий. Местная администрация обратилась в суд с иском о принудительном выселении семьи Клюевых на время капитального ремонта дома в специально выделенную для этих целей квартиру. Суд приял решение об удовлетворении заявленных исковых требований истца – администрации со ссылкой на ст. 82 ЖК РСФСР.

Обжалуя решения суда Клюев обратил внимание на то, что на первом этаже дома, где проживает ответчик в результате капитального ремонта должно быть оборудовано помещение под комплексный приемный пункт бытового обслуживания. Его квартира также находиться на первом этаже и, следовательно, после ремонта может не сохраниться. Утверждение же истца о том, что им будет предоставлена другая квартира в этом же доме, слишком затягивает решение их жилищного вопроса и поэтому они возражают против переселения на маневренную площадь.

Разберите доводы сторон с учетом возможности проживания ответчика как по договору социального найма, так и на основании права собственности. Сформулируйте определение кассационной инстанции, со ссылкой на действующее законодательство.

ЖК РСФСР предусмотрено, что при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке. Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании ремонта) производится жилищно-эксплуатационной организацией, в ведении которой находится подлежащее ремонту жилое помещение, за счет этой организации. В период проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом в другом жилом помещении он вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта. Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение. И в соответствии со ст. 83 ЖК РСФСР в тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.

Таким образом наниматель Клюев с семьей мог был переселен на время ремонта, однако учитывая то обстоятельство что его квартира после ремонта может не сохранится суд кассационной инстанции в соответствии со ст. 88 ЖК РФ, 38 ЖК РСФСР обяжет местную администрацию предоставить Клюевым квартиры площадью не менее 12 кв.м на человека с учетом их пожеланий.

Нормативно правовые акты

Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30.11.1994 г.

Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ

Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года)

Специальная юридическая литература

Арутунян, Г. Шанс на отдельный договор найма / Г. Арутунян // Домашний адвокат. – 2005. – №15.

Зоркольцев, Р.Д.

Кончалова, И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилое помещение: дис. … канд. юрид. наук / И.В. Кончалова. – М.: Изд-во МГУ, 2006.

Невинная, И. Жилье для всех и для каждого? / И. Невинная // Российская газета. – 2005. – 17 марта. – № 52

Рузанова, В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения / В.Д. Рузанова // Жилищное право. – 2005

Радченко, С.Д. Споры о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма / С.Д. Радченко // Жилищное право. – 2002.

Суслова, С.И. К вопросу о соотношении понятия пригодности и утраты (разрушения) жилого помещения / С.И. Суслова // Жилищное право. – 2007. – №5.

Титов, А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / А.А. Титов. – М.: Юрайт, 2005.

Судебная практика

Обзор дел по расторжению договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2000. – №8..