.
Макаров В.А., юрисконсульт отдела коммерческой недвижимости
В практике работы отдела коммерческой недвижимости нередко встречаются вопросы, касающиеся аренды недвижимого имущества. Впрочем, это и понятно, так как недвижимость - это одна из основ, на которой держится вся предпринимательская деятельность той или иной компании или индивидуального предпринимателя. В рамках одной статьи, конечно, невозможно осветить все юридические тонкости договора аренды, тем более что в каждом отдельном случае условия заключения договоров неодинаковы, но дать общие понятия, знание которых поможет квалифицированно подойти к заключению договора аренды возможно.
Необходимо отметить, что договору аренды посвящена 34 глава Гражданского кодекса РФ. Основными признаками аренды является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату, соответственно по договору аренды недвижимости объектом передачи являются вещи, неразрывно связанные с земельным участком, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - именно так гражданский кодекс трактует понятие недвижимости.
Итак, на что необходимо обратить внимание при заключении договора аренды. Во время правовой экспертизы договоров аренды, представляемых клиентами, специалисты нашего отдела сталкиваются с тем, что объект аренды описан небрежно, т.е. по описанию невозможно однозначно идентифицировать нежилое помещение, передаваемое в аренду. Между тем п. 3. ст. 607 ГК РФ указывает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, т. е. признается недействительным. Таким образом, в случае недействительности договора каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по нему, т. е. арендодатель обязан возвратить деньги за помещение, а арендатор само помещение и хорошо, если дело закончится только взаимным возвратом всего полученного по договору, так как закон предусматривает также возмещение убытков, возникших вследствие недействительности сделки. Это позволяет сторонам недействительной сделки, помимо возврата полученного по сделке в натуре или его стоимости, требовать также доходов, которые были извлечены или могли быть извлечены из этого имущества, а по денежному возмещению - процентов. Поэтому чтобы избежать печальных последствий недействительности договора аренды и не остаться на улице, да еще и с пустыми карманами после уплаты убытков, в договоре аренды необходимо четко прописывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние, а также в виде приложения к договору изготовить план арендуемых помещений и четко на плане идентифицировать объект аренды, причем план помещения подписывается обеими сторонами договора аренды.
При заключении договора аренды нежилых помещений, зданий и сооружений необходимо также обратить внимание на наличие в тексте заключаемого договора условия о размере арендной платы, так как при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается также незаключенным, т. е. недействительным, и наступают последствия, описанные выше.
На что хотелось бы еще обратить внимание. Помните, что договор должен быть подписан собственноручно сторонами без использования факсимиле либо иного аналога собственноручной подписи. Соглашение сторон не может изменить это правило, установленное законом.
В заключение, хочу отметить, что несмотря на довольно подробное регулирование гражданским законодательством договора аренды, каждый случай заключения подобных договоров требует присутствия специалиста, так как гражданский кодекс пестрит такими формулировками как «…если иное не предусмотрено законом или договором», т.е. требуя исполнения закона, гражданский кодекс многие положения оставляет на выбор сторон, но этот выбор условий договора тоже должен быть осуществлен в рамках закона.
Много вопросов возникает по государственной регистрации договоров аренды, но в рамках этой статьи невозможно осветить все вопросы, единственное что можно отметить - договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, так что если вы планируете долгосрочную аренду, то учитывайте это положение, если хотите создать надежную основу для процветания вашего бизнеса.
Еще раз напомню, что каждая сделка по передаче в аренду недвижимого имущества индивидуальна и в момент ведения переговоров потенциальных арендаторов и арендодателей возникает много вопросов. Если эти вопросы вы не можете решить самостоятельно - ждем вас в отделе коммерческой недвижимости ООО «Форс-Недвижимость», мы найдем необходимое вам помещение или арендатора, квалифицированно проведем переговоры сторон будущего договора аренды, составим сам договор аренды или отредактируем его существующий вариант с учетом положений законодательства, поможем зарегистрировать его в Государственной регистрационной плате при МЮ РБ. Помимо этого в отделе коммерческой аренды оказываются иные услуги, связанные с недвижимостью и предпринимательской деятельностью. Доверьте свои проблемы профессионалам!
Другие работы по теме:
Подходы к оценке недвижимости
Условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости. Этапы сравнительного подхода, его преимущества и недостатки. Информация, необходимая для применения затратного подхода. Виды капитализации дохода. Ставка капитализации и дисконтирования.
Лизинг
Особенностью современного взлета лизинга является переход к аренде машин, оборудования, транспортных средств, электронно-вычислительной техники и прочих видов основных производственных фондов.
Продажа недвижимости: дата получения дохода
С 2013 года вступили в силу поправки (Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ) в Налоговый кодекс (п. 3 ст. 271 НК РФ), которые уточнили, на какую дату нужно признавать при расчете налога на прибыль доход от продажи недвижимости.
Контрольная рабоат по Экономике недвижимости
Контрольная работа по экономике недвижимости Задание первое. На основе функций денег решите 2 задачи. Рассчитайте текущую стоимость коммерческой недвижимости при заданных потоках доходов от сдачи её в аренду и перепродажи в конце прогнозного периода. Выберите соответствующие решению задачи функции денег и постройте потоки доходов по заданным годам.
Подходы к оценке недвижимости 2
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Ивановская государственная текстильная академия» (ИГТА)
Ценообразование на рынке недвижимости 2
Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости. Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.
Оценка инвестиций в недвижимости
Приобретение объекта недвижимости организацией с целью недоходного использования и с последующей перепродажей через определенный период времени. Определение текущей стоимости арендных платежей за весь период аренды. Аннуитетный метод выплат по кредиту.
Ипотека – залог недвижимости
В обеспечение обязательства по договору займа или кредита, иного обязательства (обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может быть установлена ипотека – залог недвижимости.
К вопросу об оценке недвижимости в России
Проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки. Так как рынок еще только складывается, то и оценка в ее классическом понимании не всегда применима.
Оценка стоимости недвижимости
Определение текущей стоимости объекта при определенной ставке дисконта. Расчет величины фактической арендной платы банка за аренду офиса. Показатель значения коэффициента капитализации. Выбор варианта наиболее эффективного использования участка.
Принципы оценки недвижимости 3
Теоретический вопрос: Принципы оценки недвижимости, 4 группы. Рассмотреть подробно принципы, основанные на представлениях пользователя Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
Анализ рынка недвижимости в 2008 году
Рынок недвижимости: итоги 2008 года, прогнозы на 2009 год 04.06.2009 Ушедший 2008 год стал годом серьезных перемен для рынка недвижимости, и теперь пришла пора подвести его итоги и построить планы на 2009 год. Сейчас многие участники этого рынка испытывают недостаток достоверной информации о рынке недвижимости, поскольку находящиеся в открытом доступе индикаторы его развития, такие как средняя цена и объем предложения, уже не отражают реальных тенденций его развития.
Прогнозный алгоритм управления внеоборотными активами фирмы
Text 1. Назначить работника учреждения, который бы занимался вопросами безопасности в учреждении, в том числе, по защите коммерческой тайны. На него возложить обязанность разработки и совершенствования нормативной базы, определения и организации защиты коммерческой тайны, создания методик и определения стратегии применения соответствующих режимных мер. 1.
Правовые аспекты оценки недвижимости
Тема 3. Правовые аспекты оценки недвижимости 1. Когда возникают права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество? Право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.
Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.
Налог при продаже недвижимости, налоговые вычеты
Льготы (вычеты) при покупке земли не предусмотрены. Следует с учетом экспертного заключения о стоимости дома составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которое зарегистрировать там же, где и регистрировали сам договор.
Обзор рынка коммерческой недвижимости в России
«. Особенности и перспективы развития» Коммерческая недвижимость представляет собой практически любые объекты недвижимости, которые могут использоваться для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. К коммерческой недвижимости напрямую относятся торговые площади, офисы, склады, магазины и другие формы торговой недвижимости, производственные помещения, гостиницы, промышленные, производственные и базы.
Пузырь на рынке недвижимости
Пузырь на рынке недвижимости — является разновидностью экономического пузыря, происходящего на рынке недвижимости. Признаки Финансовая доступность. Измеряется стоимостью недвижимости к величине ВВП. Может определяться для отдельной взятой территории как стоимость к доходам населения.
Хозяйственное право 6
Министерство образования Российской Федерации Уральский Государственный экономический Университет Контрольная работа по курсу «Хозяйственное право»
Коммерческая тайна 5
Коммерческая тайна — режим конфиденциальности информации, позволяющий её обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую выгоду (из закона РФ «О коммерческой тайне»).
Вещи как объекты гражданских правоотношений. Государственная регистрация недвижимости
Важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст.130 ГК РФ). К недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и т.п.).
Недвижимость в Голландии
Наличие собственного жилья - одно из основных условий получения вида на жительство в Голландии. Имея в Голландии недвижимость и конкретный бизнес, вы и ваша семья имеете уже все шансы для получения там вида на жительство.