Теоретический вопрос: Принципы оценки недвижимости, 4 группы. Рассмотреть подробно принципы, основанные на представлениях пользователя
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
Принципы, основанные на представлениях пользователя.
Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
Принципы связанные с рыночной средой.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.
Принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя
Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность пользователя, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному пользователю и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны: величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.
Задача № 1
Банк договорился об аренде помещения у фирмы под офис на 4 года. В целях экономии на налогах банк оплатил аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200 000 тыс.руб. на 4 года. Ставка процента по таким кредитам составляет 15% годовых. Определить величину фактической арендной платы банка за аренду офиса.
Решение:
1. Определим будущую (спрогнозируемую) стоимость арендной платы по формуле:
,
- будущая (спрогнозируемая) стоимость;
- текущая стоимость;
- процентная ставка;
- число периодов.
2. Так как банк оплатил аренду в виде выдачи беспроцентного кредита фирме, то фактическая величина арендной платы банка за аренду офиса будет равна:
Задача № 2
Годовая ставка составляет 13%. Постройте таблицу факторов сложного процента, текущей стоимости единицы, обычного аннуитета на 3 года.
Год | Будущая стоимость единицы | Накопление единицы за период | Фактор фонда возмещения | Текущая стоимость единицы | Текущая стоимость единичного аннуитете | Взнос за амортизацию единицы |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
1 | 1,13000 | 1,00000 | 1,00000 | 0,88496 | 0,88496 | 1,13000 |
2 | 1,27690 | 2,13000 | 0,46948 | 0,78315 | 1,66810 | 0,59948 |
3 | 1,44290 | 3,40690 | 0,29352 | 0,69305 | 2,36115 | 0,42352 |
Расчет будущей стоимости единицы:
1 год: (1+0,13)=1,13;
2 год: (1+0,13)=1,2769;
3 год: (1+0,13)=1,4429;
2. Накопление единицы за период:
1 год: ;
2 год: ;
3 год:
3. Фактор фонда возмещения:
1 год: ;
2 год: ;
3 год: ;
4. Текущая стоимость единицы:
1 год:
2 год: ;
3 год: ;
5. Текущая стоимость единичного аннуитете
1 год:
2 год: ;
3 год: ;
6. Взнос за амортизацию единицы:
1 год:
2 год:
3 год:
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Белокрылов О.С. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Феникс, 2009.
Максимов С.Н. Экономика недвижимости/ Учебник для вузов, - М.: Академия, 2010.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости / Учебник для вузов, - С-Пб.: Питер, 2010.
Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости/ Учебное пособие для вузов, - М.: Кнорус, 2010.
Другие работы по теме:
Методы оценки рыночной стоимости земли
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно- территориальных образований (областей, районов, городов, поселений и т.п.) по оценочным зонам (оценочным группам почв) на определенную дату.12В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности.
Подходы к оценке недвижимости
Условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости. Этапы сравнительного подхода, его преимущества и недостатки. Информация, необходимая для применения затратного подхода. Виды капитализации дохода. Ставка капитализации и дисконтирования.
Организация учета основных средств
В данной статье описаны основные принципы организации учета основных средств и правила документооборота, необходимого для отражения операций принятия и выбытия основных средств в бухгалтерском учете предприятий и организаций (кредитных организаций, в том числе).
Продажа недвижимости: дата получения дохода
С 2013 года вступили в силу поправки (Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ) в Налоговый кодекс (п. 3 ст. 271 НК РФ), которые уточнили, на какую дату нужно признавать при расчете налога на прибыль доход от продажи недвижимости.
Оценочная деятельность в России
Содержание. Введение. 3 1.Развитие оценочной деятельности в России. 4 Литература. 8 Практическое задание. 9 Введение Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.
Оценочная деятельность в США
Согласно закону «О реформе финансовых институтов» (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act — FIRREA), принятому Конгрессом США в 1989 г., полномочия по регулированию оценочной деятельности на федеральном уровне переданы некоммерческому фонду оценки. Одновременно с ним в структуре правительства США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства — Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee).
Отчет по практике на предприятии ИП Питиримов
МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА ФЕДЕРЕЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧЕБНОЕ ЗЕВЕДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ПЕРМСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ ИМЕНИ АКАДМИКА Д.Н.ПРЯНИШНИКОВА»
Контрольная рабоат по Экономике недвижимости
Контрольная работа по экономике недвижимости Задание первое. На основе функций денег решите 2 задачи. Рассчитайте текущую стоимость коммерческой недвижимости при заданных потоках доходов от сдачи её в аренду и перепродажи в конце прогнозного периода. Выберите соответствующие решению задачи функции денег и постройте потоки доходов по заданным годам.
Ценообразование на рынке недвижимости 2
Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости. Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.
Оценка инвестиций в недвижимости
Приобретение объекта недвижимости организацией с целью недоходного использования и с последующей перепродажей через определенный период времени. Определение текущей стоимости арендных платежей за весь период аренды. Аннуитетный метод выплат по кредиту.
К вопросу об оценке недвижимости в России
Проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки. Так как рынок еще только складывается, то и оценка в ее классическом понимании не всегда применима.
Оценка недвижимости затратным методом
Оглавление Оглавление 2 Задача № 1 3 Задача № 2 7 Задача № 3 10 Список использованной литературы 12 Вариант № 10 Задача № 1 Оценка недвижимости затратным методом.
Оценка эффективности использования объекта недвижимости
Анализ самого эффективного использования объекта недвижимости. Выбор из нескольких вариантов нежилого помещения под офис с учетом спроса, полезности, дефицитности, степени отчуждаемости объектов. Применение сравнительного, затратного, итогового подходов.
Первичный и вторичный рынок недвижимости
Характеристика и отличия первичного рынка недвижимости от вторичного, их классификация и структура. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Определение дохода, относимого к зданию и земле, коэффициента капитализации методом Элвуда.
Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом
Отчет о лабораторной работе. Определение стоимости объекта недвижимости с помощью рыночного подхода. Метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта.
Оценка экологического ущерба
У нас в стране процедура оценки ущерба, причиненного загрязнением окружающей среды, в практике оценки стоимости недвижимости пока не распространена, но она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы не связанные с рыночной ситуацией.
Правовые аспекты оценки недвижимости
Тема 3. Правовые аспекты оценки недвижимости 1. Когда возникают права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество? Право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.
Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.
Кого звать на помощь – риелтора или юриста?
Каждый, кто сталкивался с вопросом приобретения или продажи недвижимости, знает, что найти объект, подыскать покупателя и совершить сделку поможет агентство недвижимости, то есть риелтор.
Налог при продаже недвижимости, налоговые вычеты
Льготы (вычеты) при покупке земли не предусмотрены. Следует с учетом экспертного заключения о стоимости дома составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которое зарегистрировать там же, где и регистрировали сам договор.
Информационные системы управления муниципальной недвижимостью
Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.
Пузырь на рынке недвижимости
Пузырь на рынке недвижимости — является разновидностью экономического пузыря, происходящего на рынке недвижимости. Признаки Финансовая доступность. Измеряется стоимостью недвижимости к величине ВВП. Может определяться для отдельной взятой территории как стоимость к доходам населения.
Хозяйственное право 6
Министерство образования Российской Федерации Уральский Государственный экономический Университет Контрольная работа по курсу «Хозяйственное право»
Вещи как объекты гражданских правоотношений. Государственная регистрация недвижимости
Важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст.130 ГК РФ). К недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и т.п.).
Деятельность Земельной кадастровой палаты
Характеристика деятельности Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" в республике Бурятия. Особенности кадастрового паспорта земельного участка. Принципы работы с программой "ПК ЕГРЗ", особенности занесения в нее информации.
Недвижимость в Голландии
Наличие собственного жилья - одно из основных условий получения вида на жительство в Голландии. Имея в Голландии недвижимость и конкретный бизнес, вы и ваша семья имеете уже все шансы для получения там вида на жительство.