Аспекты применения к выселяемым норм ЖК РСФСР и ГК РФ.
Школьник Олег Анатольевич, адвокат коллегии адвокатов "Фемида", г.Иркутск.
90-е годы прошлого столетия являются переломными для жилищного законодательства Российской Федерации, впрочем, как и для гражданского вообще. Развал ведомственных структур, содержащих у себя на балансе многочисленные общежития, в которых проживали работники этих структур, заставил вновь образованных частных собственников жилья спасаться кто как может, в результате чего многочисленные ЗАО, ООО и другие «О...» стали вселять в них граждан, не имеющих к их деятельности никакого отношения, но исправно оплачивающих плату за проживание, устанавливаемую собственником для поддержание общежития «на плаву»..
В настоящее время, как правило, указанные общежития в обязательном порядке передаются на баланс муниципальных образований. При передаче общежитий новому собственнику и поднимается вопрос законности проживания вселенных «неработников». Инициатором в этом случае часто выступает частный собственник, который таким образом пытается в последний момент вселить на их места своих сотрудников, с целью закрепления ими в дальнейшем такого жилья как муниципального.
Именно такая ситуация возникла при рассмотрении иска ОАО «ВиД» в одном из судов г.Иркутска.
Гр-н Т., работавший в свое время сотрудником милиции, в 1998г. с согласия администрации ОАО «ВиД» вселился в общежитие ОАО, перешедшее последнему после приватизации предприятия. Т. подписал договор найма и стал проживать в общежитии со своей семьей. Правда, в договоре как одно из оснований выселения было указано расторжение трудового договора с ОАО, но Т. и не состоял с ним в трудовых отношениях, в то же время оплачивая коммунальные по коммерческим расценкам, отличающихся от платежей, собираемых с сотрудников ОАО, проживающих там же.
В 2002г. ОАО «ВиД» потребовало выселения Т., обосновав требование отсутствием между ОАО и ответчиком трудовых отношений, необходимых для проживания в общежитиях.
Свердловский районный суд г.Иркутска под председательством судьи Куклина С.А. удовлетворил иск ОАО.
Суд, ссылаясь в своем Решении на требование ст. 47 ЖК РСФСР, признал отсутствие у Т. ордера на спорное помещение как одно из оснований для выселения. Говоря о наличии у ответчика договора найма, суд указал на обязательность для заключения договора найма наличие у нанимателя ордера на помещение.
Вторым основанием для выселения суд указал на отсутствие трудовых отношений между нанимателем и наймодателем, в связи с чем в Решении сослался на ст.ст.109-110 Жилищного кодекса РСФСР и на «Примерное положение об общежитиях», как регулирующие правила заселения и выселения граждан из общежитий.
Защищая интересы гр.Т., я не согласился с решением суда о выселении доверителя и в кассационном и надзорном порядке обжаловал их. К сожалению, данные инстанции проигнорировали доводы жалоб и свою аргументацию свели к тем, которыми руководствовался суд первой инстанции. Полагаю, что над указанными инстанциями, расположенными в Иркутской области, довлеют уже принятые судами г.Иркутска многочисленные решения по аналогичным искам и принятие иного, отличного от ранее принятого решения, подвергнет сомнению уже вступившие в законную силу другие решения, с чем эти инстанции не могут согласиться.
Принимая во внимание актуальность затронутой проблемы, предлагаю ознакомиться с точкой зрения автора по данной тематике, которая базируется на понятии частной собственности в свете Конституции Российской Федерации и нормах гражданского кодекса
Итак, статьей 8 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 212 - 215 ГК РФ в Российской Федерации признаются три основные формы собственности: частная, государственная и муниципальная. Частная собственность, субъектами которой выступают граждане и юридические лица, призвана обслуживать исключительно их интересы. Право частной собственности охраняется законом и такой собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ею как единолично, так и совместно с другими лицами (ст.35 Конституции РФ).
Согласно ст.7 ФЗ № 4218 от 24.12.1992г. «Об основах федеральной жилищной политики» (виды жилищного фонда), фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), относится к частному жилищному фонду. Статья 6 ФЗ «Об основах...», подтверждая конституционные нормы, также предусматривает право собственника недвижимости в жилищной сфере владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем.
Таким образом, частным жилищным фондом владеют, пользуются и распоряжаются жилыми помещениями сами собственники на основании ч.2 ст.35 Конституции РФ и соответствующих статей ГК РФ (ст. 209, 212 - 215, 288, 289 и др.).
В то же время вообще найм жилого помещения регулируется как Главой 35 Гражданского кодекса, так и Жилищным кодексом РСФСР. При этом найм жилого помещения гражданским кодексом подразделяется на социальный и коммерческий.
Договор социального найма имеет целевую направленность: им предоставляется на основе справедливого распределения под общественным контролем жилье государственного и муниципального жилищного фонда для социально незащищенных слоев населения, к которым относятся малоимущие и иные указанные в законе граждане и которым следует предоставлять жилье бесплатно или за невысокую плату и коммунальные услуги. К таким гражданам могут относиться и лица, состоящие в трудовых отношениях с работодателем. Включение частного жилищного фонда в состав фонда социального использования статьей 672 ГК РФ, регламентирующей договор социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, и Законом о жилищной политике не предусмотрено.
Сам договор социального найма является бессрочным. При этом для заключения договора социального найма необходимо наличие такого административного акта, как ордера (ст.13 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).
Именно нормы социального найма регламентируются действующим Жилищным кодексом РСФСР. Более того, его ст.5, определяющая круг субъектов собственности, прямо не включает в него собственность юридических лиц, созданных в качестве частных собственников.
Что касается договора коммерческого найма, то это результат свободного волеизъявление сторон без участия в их отношениях административного акта, заключенный на определенный срок.
Обращаясь к «Примерному положению об общежитиях», как к положению, регулирующему правила заселения и выселения граждан из общежития, необходимо отметить, что согласно его же п.1, «Положение...» устанавливает порядок предоставления жилой площади в общежитиях государственных и муниципальных предприятий, учреждений, организаций, учебных заведений и общественных объединений. Открытое же акционерное общество, которым в рассматриваемом случае является ОАО «ВиД» (повторимся), согласно гражданского законодательства является коммерческой организацией, т.е. частным собственником и его собственность в виде общежития не подпадает под действие указанного Положения, вследствие чего, на основании ч.1 ст.213, ч.2 ст.209, ч.1 ст.671 ГК РФ, ОАО вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе по договору найма предоставлять другой стороне жилое помещение за плату в пользование для проживания в нем и определять механизм вселения.
Таким образом, нахождение спорного жилья, в том числе общежития, на балансе организации, основанной на форме частной собственности, делает неприменимым при рассмотрении исков о выселении нормы Жилищного кодекса РСФСР, а также нормы «Примерного положения об общежитиях».
Рассмотрение данного спора возможно только в рамках обязательств сторон по коммерческому договору найма.
Другие работы по теме:
Отношение собственности юридические и экономические аспекты
2.Отношение собственности: юридические и экономические аспекты. Отношения по поводу собственности на факторы производства (средства, предметы труда, информационные и интеллектуальные ресурсы, землю и рабочую силу) всегда играли важную роль в организации и социально-экономическом характере производства.
Лицензирование деятельности аптек
Лицензия на осуществление фармацевтической деятельности выдается при наличии документов, подтверждающих право соискателя лицензии на использование помещений в целях осуществления фармацевтической деятельности.
Принципы организации финансов хозяйствующих субъектов
принцип хозяйственной самостоятельности: хозяйствующие субъекты независимо от формы собственности самостоятельно определяют свои расходы, источники финансирования, направления вложений денежных средств с целью получения прибыли. Однако сказать о полной финансовой самостоятельности хозяйствующих субъектов в процессе формирования финансовых ресурсов и использования принадлежащих им денежных средств нельзя.
Классы капитальности
Классы капитальности Жесткость — это неизменность его геометрических форм и размеров. По долговечности здания (сооружения) делят на четыре группы: к первой относятся здания со сроком службы более 100 лет, ко второй — от 50 до 70 лет, к третьей — от 20 до 50 лет. Здания, возводимые на срок менее 20 лет, по долговечности не нормируют.
Рента
Рента (нем. Rente, от лат. reddita — возвращённая): доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в ссуду капитала.
Собственность в России
Понятие права частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности на природные ресурсы
Декрет о земле
Декре́т о земле́ — недействующий в настоящее время нормативно-правовой акт, принятый на Втором всероссийском съезде советов 26 октября (8 ноября по новому стилю) 1917 года, имевший конституционное, основополагающее значение в области землепользования.
Общественно-экономическая формация
, (или строй) — это исторически сложившийся тип общества, в основе которого лежит определённый способ производства материальных благ. Сам термин «формация» был заимствован из геологии и введён в общественные науки Марксом. В геологии под формацией понимается способ образования горной породы.
Китайский погром в Благовещенске
Массовое убийство китайцев в Благовещенске произошло летом 1900 года. С 1898 г. Китай был охвачен восстанием ихэтуаней, убивавших европейцев и требовавших возврата к «традиционной» китайской культуре. Действия восставших, однако, ограничивались территорией собственно Китая; в то же время, отношение между многочисленными китайскими мигрантами, обитавшими в России вдоль китайской границы, и местным населением оставались довольно мирными.
Окончательное решение чешского вопроса
Введение 1 Первые предложения о перемещении чехов 2 Осуществление программы 3 Выселение чешского населения Введение Окончательное решение чешского вопроса (нем. Endlцsung der tschechischen Frage) — план немецкого правительства Третьего рейха, предусматривавший онемечивание чешской территории, главным образом путём выселения чешского населения в Сибирь или в области Волыни, а также геноцида и систематического уничтожения чешского населения.
Крепостной театр
— в России до 1861 г. (отмены крепостного права) — частный театр дворянина, состоявший из крепостных актеров, принадлежавших ему на праве собственности. Выступала такая труппа где, сколько и как указывал хозяин, использовалась как в развлекательных, так и в коммерческих целях. Уровень профессионализма актеров колебался от безвкуснейшей самодеятельности до достаточно сыгранного и известного коллектива.
Гостинка жильё
Гости́нка (от «комната гостиничного типа») — тип жилого помещения, классом выше коммуналки, но ниже хрущёвки, а также здание, основным типом жилья в котором является гостинка. Обычно представляет собой 5-12 этажное панельное либо кирпичное здание, имеющее планировку напоминающую общежитие либо гостиницу.
Хёрен, Томас
План Введение 1 Биография 2 Награды 3 Издательская деятельность 4 Работы (Избранное) 5 Интернет-ресурсы Введение Томас Хёрен (нем. Thomas Hoeren) (родился 22 августа 1961 в Динслакен, Германия) немецкий ученый-юрист, специализирующийся на праве интеллектуальной собственности, информационном праве, интернет праве и праве телемедиа, доктор наук, профессор.
Правовое регулирование профессиональной деятельности
Text Text - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке
по Праву 12
Контрольная работа. Сравнительная характеристика права собственности на землю по Русской правде и Псковской судной грамоте. Эволюция права собственности.
Понятие, содержание и формы права собственности
Понятие, содержание и формы права собственности. Право собственности - центральный институт в системе вещных прав. Важность и значимость отношений собственности закреплены в Конституции РФ, которая устанавливает ряд принципиальных положений о собственности. Статья 8 Конституции РФ гласит: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения
Выселение как одно из правовых последствий расторжения договора социального найма, лишение гражданина на основании закона права занимать имевшуюся у него жилую площадь. Разновидности выселения граждан из жилых помещений. Исполнение решений о вселении.
Задача по Гражданскому праву
Задача 15 Гражданин России и гражданин Болгарии были сособственниками (в равных долях) жилого дома. После того как по вине иностранного гражданина произошла утечка воды и дом пришлось ремонтировать, отношения между ними ухудшились, в результате чего иностранный гражданин решил продать принадлежавшую ему часть жилого дома жильцу соседнего дома и переехать жить в другое место.
Частная и государственная собственность
В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и Гражданским кодексом (ст. 209—217) в России устанавливаются: частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов Федерации), муниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь земельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей долевой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности.
Наследование земельных участков
Наследование на общих основаниях земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Наследование по закону РФ или по завещанию. Особенности в отношении наследования земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств.
История Римского государства и права
Юридические лица в Римском праве, римская семья, агнатское и когнатское родство. Основное средство защиты права собственности, римское обязательно право, понятие обязательства. Сингулярное преемство в виде легатов и фидеикомиссов по случаю смерти.
Особенности жилищного законодательства
Объекты муниципальной собственности и право распоряжения ими. Полномочия районной администрации в области жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения. Особенности и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.